商品房销售培训问题(四)

　　商品房销售培训问题46-54

　　46还款期限如何选择?

　　贷款期限是越长越好，还是短期的好?这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些;反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢?让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5—8年。

　　47个人住房抵押贷款期限和额度是多少?

　　根据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过30年。贷款额度最高不超过房屋售价的70%。

　　借款人逾期偿还贷款，以人民银行(96)颁发156号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收;借款人连续三个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行处理，或由担保人代为归还贷款本息。

　　48个人购房如何办理保险?

　　个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积金贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房财产保险，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。

　　住房保险属财产险，与抵押行相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人

　　都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房设置了抵押，抵押物的安全关系到贷款银行的风险，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款，也都有必要对住房加保险。

　　当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时还要求借款人投保贷款保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。

　　作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房贷款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。

　　48购买一套商品房到底需要花哪些钱?

　　购买一套商品房费用由以下三部分组成：

　　(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。

　　(二)税费：

　　1、在交易过程中：

　　①契税：买方缴纳房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半交，即交2%。

　　②买卖手续费：120平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元;120-5000平方米(含)的每套房屋交易手续费为3000元;5001平方米以上的每套手续费为10000元。

　　③印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

　　④公共维修基金：购房款的2%。

　　2、在申办产权证过程中：

　　①登记费：每建筑平方米0.3元。

　　②房屋所有权工本费：每证收费4元。

　　③印花税：每件5元。

　　(三)物业管理费：按《北京市物业管理收费标准》统一收取。

　　49看中一套商品房并准备购买，该交定金还是订金?

　　按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量贷币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者

　　追讨。定金应于签定合同时交付。定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的区别：在不履行经济合同时，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果;而付款

　　方不履行合同时，有权要求返还预付款。

　　订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有处罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。

　　目前，北京楼市上购买商品房和经济适用住房都有交定金或订金的做法，但法律和市国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定。

　　49遇特殊情况，借款合同如何变更或终止?

　　①借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。

　　②借款人死亡、宣告失踪或丧失劳动能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。

　　③借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

　　50借款人在还款期限内，由于各种原因逾期还款，该怎么处理?

　　在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之四。

　　51什么情况下借款人须购买保险?

　　为使居民合法拥有的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)在遭受自然灾害或意外事故的损失后能够得到经济补偿，当借款人以抵押方式或抵押加阶段性保证贷款方式，申请个人住房商业贷款时必须购买财产险。可由贷款银行代办保险手续。

　　根据有关规定，保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)，包括被保险人购买的商品房中计入房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属

　　设施和其他室内财产，但该房屋附属设施和其他室内财产不属于本保险财产范围。

　　由于下列原因造成保险财产损失和费用支出，保险人负赔偿责任：①火灾、爆炸、水管爆炸;②雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面突然下降;③空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌;④在发生上述灾害或事故中，为防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的损失;⑤以及为减少损失对保险财产采取施救、保护、整理措施而发生的合理费用。

　　由于下列原因造成的保险财产的损失，保险人不负赔偿责任：①战争、军事行动或暴力行为;②核子辐射或各种污染;③地震及其次生灾害;④被保险人或其家庭成员的故意行为;⑤保险财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在的原因以及自然磨损，正常维修造成的损失所引起的费用。

　　保证期限：自投保次日(一般从入住之日)12时起到保单约定的终止之日12时止。

　　财产保险费计算：

　　保险费=保险金额(即所购房款)×0.56%×保险期限

　　52申请商业性个人住房贷款有几种担保方式?

　　个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加阶段性保证贷款四种担保方式。

　　①抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

　　②质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。

　　③保证贷款方式指贷款行以借款提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。

　　④抵押加阶段性保证贷款方式指贷款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。最常见的个人商业性住房贷款就是抵押加阶段性保证贷款方式。

　　53申请住房贷款银行要调查什么?

　　首先是对申请人的调查。申请人的身份证和户口(蓝印户口也可以申请，但要有特定条件)，如果用户成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力。在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退休年限还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。

　　对申请人的调查，还包括与房产商签定的购房合同或协议，并要有购房交款证明。目前个人先交房款的30%，也有可能今后会降到20%，但再降低银行的风险就大了。

　　其次是对房产商的调查，包括房产商与贷款申请人签定的住房合同或协议，这也是非常重要的。房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。

　　总之，个人住房贷款还款期比较长，为了避免不必要的麻烦，银行为安全起见会进行必要的调查。在国外，调查期一般一个月到三个月。

　　54 商业性个人住房贷款额度最高是多少?贷款期限最长几年?现行的利率是多少?能不能提前还?

　　根据中国人民银行的最新规定，贷款额度最高不超过所购住房全部房款或评估价值的80%，但在实际操作过程中，具体到每个项目，还会因开发商的经济实力、项目的建设情况、个人的经济情况等不同而不同。

　　各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到30年。只要贷款期限和年龄加起来不超过70年，即40岁以下的人士，一般都能申请到30年的贷款。

　　对资金充裕、并有投资意愿的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资金，同时对外作出短期投资，回报足以偿还长期借贷并有赢余。

　　对于资金紧张的购房人，除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，所以还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期(10-15年)贷款比较合适。北京银行现在也可以实现提前部分或全部还款。如果购房人收入增加，可以提前偿还部分贷款本金或者是一次性偿还贷款本息。需要提前还款的应提前15天向银行提出申请，经贷款银行同意后，与贷款银行签定变更协议。

　　对于提前部分还款，建行规定必须还月还款额的整倍数，工商行从1997年底开办了任意时间、任意金额(超过还款额度)的提前还款业务。

　　贷款利息分两档，即1---5年是一档，6---30年是一档。现行的年利率是：贷款期限为5年以内(含5年)的，年利率为5.31%;贷款期限在5年以上的，年利率为5.58%。在提前还款时，如果你原来申请的是6---30年的，而最终在1---5年内还清，利息还要按6---30年那一档计算。另外，个人住房贷款的利率不是一成不变的，如果人民银行对利率进行调整，那么受理银行将在第二年1月1日起通过借款人并执行新的税率。

采编：www.daizuoa.com篇2:商品房销售培训问题(三)

　　商品房销售培训问题(三)

　　商品房销售培训问题37-45

　　37住房公积金贷款提前还贷如何办理?

　　问：公积金贷款已经还了一部分，剩余部分现在准备一次还清，如何办理手续?利息如何计算?

　　答：请您与当时办理贷款的银行联系，办理提前还款手续。利息以原贷款利率和实际贷款期限计算。

　　38如何提取个人住房公积金帐户的存款?

　　问：我现已经办理完住房公积金，但对于如何提取我本人在公积金管理中心的帐户的存款以及如何与我现还款所使用的建设银行的储蓄卡相联系起来，不太清楚，现请专家给予详细解释。

　　答：支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理相关手续，个人需要提供本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，还贷款方式与其他现金一样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可。

　　39住房公积金，其贷款比例是不是因各城市的不同而不同。其贷款的最快期限是多长时间?

　　答：由于各个城市具体情况的不同贷款比例也不一样。贷款办理手续，一般应在一个月左右，但会因借款人情况的不同而有所不同。

　　40住房补贴如何领取?

　　答：住房补贴领取的办法：

　　(1)住房补贴资金管理，由市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)参照住房公积金的管理办法进行管理，委托银行承办有关的金融业务。

　　(2)各实施单位应按规定的归集渠道，在本单位存储住房公积金的银行，以职工本人名

　　义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在10日内将职工的住房补贴存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率计算利息。

　　(3)实行住房货币分配的人员，在实施单位工作满2年的，购买住房时可向市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款;款额不足的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。

　　(4)实行住房贷币分配的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租。

　　(5)计发住房补贴期间职务发生变动，从变动职务的次月起按新职务计发住房补贴至累计25年满为止。

　　(6)计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴，并将已计发住房补贴的月数、数额等情况(以下称已计发情况)记入本人人事档案;新工作单位可结合单位实际，根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴。

　　(7)计发住房补贴期间调离本市(含经批准出国、出境定居)的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的;已计发的住房补贴本息金额，本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发情况记入本人人事档案。

　　(8)职工与单位终止劳动关系或辞去公职、擅自离职或被辞退、除名、开除的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计发住房补贴，并将已计发情况记入本人人事档案。本人如重新参加工作，新工作单位可根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴;如未重新参加工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职工法定退休年龄时可一次性提取。

　　(9)职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提取;离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应继续按月按本人离退休时的职务待遇发放住房补贴至累计25年满为止。

　　(10)计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴;其中在实行住房货币分配前已参加工作的，可视本人工龄情况发放一次性住房补贴，但最多发至累计25年满止。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承人一次性提取;已办理住房抵押贷款的，由其继承人偿还贷款本息。

　　40什么是住房补贴?

　　答：房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

　　住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单位已经实施，企业根据自身的条件参照执行。已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴;承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政府规定施行。

　　职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准计算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。

　　住房补贴的资金来源主要有三大块：一是国家下拨的建房资金;二是单位售房资金;三是单位多种渠道筹集的资金。

　　发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。

　　(1)一次性补贴方式，主要针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。

　　(2)基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积标准，逐步发放基本补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放。

　　(3)按月补贴方式，主要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。

　　41消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款?

　　答：目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格高，即使是得到银行的贷款支持，买房后每月所需偿还的数额对于购房者而言还是有相当大的压力，因此许多人对贷款买房还是望而却步。

　　消费者如果用贷款买到商品住宅以后，在偿还贷款期间，能够将所购买的商品住宅在

　　一定期限内出租，用所得租金收入偿还贷款。这对于以自住为目的购房者来说不仅可以减轻单纯劳动收入，逐月偿还银行贷款本息给维持家庭正常生活带来的负担，同时也可以利用出租房子的收入，加大逐月偿还贷款本息的数额，缩短还款期限，减少利息负担。至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿还银行贷款更是顺理成章的事了。

　　在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000元，在东三环附近购买了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋总价为52万元。首付款为15.6万元，其余的36.4万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20万元、商业付贷款16.4万元，贷款期限为10年。那么，每月应偿还的贷款本息总额为4284元，占家庭月收入的54%。如果将房屋出租，租金净收入大约在每月2500元，如果全部用于偿还贷款，在不改变每月偿还贷款本息数额的情况下，每月的还款额降为1784元，只占家庭收入的22%，这就大大缓解了因还贷款给家庭正常生活带来的压力。

　　与此同时，我们还可以算一笔帐，在10年中，这个家庭共需偿还贷款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上购房首付款15.6万元，共是670080元。而10年内的房租金收入为300000元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080元。

　　从这些数据，我们不难看出，以租金偿还贷款确实是减轻贷款购房者还贷压力的一种有效途径。

　　这种作法是否合理?银行方面是否允许呢?贷款购房者在征得贷款银行的同意下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是可以出租的。

　　具体做法是：首先应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式《租赁合同》。在《租赁合同》上，一般明确三个问题：一是明确房子是为了取得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限;三是明确贷款人不能及时还贷时，承租人应无条件配合银行的决定。

　　42怎样办理房地产抵押登记?

　　答：房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。

　　抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡(镇

　　)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：

　　(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。

　　43共有房地产如何设定抵押?

　　答：共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限;以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

　　44用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办?

　　答：房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是相同的，如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。

　　但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。

　　作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。

　　这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时接济，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。

　　45我能申请按揭贷款吗?需在哪些部门办理哪些手续?

　　答：按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购买住房的房地产开发企业提供阶段性担保的个人住房贷款。个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。

　　申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和当地房产管理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。

篇3:商品房销售培训问题(二)

　　商品房销售培训问题16-36

　　16为什么要办理商品房预售、预购登记手续

　　办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险;对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。

　　17商品房的销售面积如何计算

　　商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算，其他建筑

　　，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。(2)套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　商品房分摊的公用建筑面积计算公式：

　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。

　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。

　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

　　18哪些公用建筑面积可摊给购房人?哪些公用建筑面积不得分摊给住户

　　可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)。

　　19公用建筑面积分摊的原则是什么

　　新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

　　20阳台面积怎么计算

　　按现行的《建筑面积计算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。

　　21什么是套内墙体面积

　　商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。

　　22什么是使用面积

　　使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

　　22《商品房买卖合同》中的销售面积是由哪几部分构成?

　　按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单位内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积与套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

　　23什么是房屋建筑面积

　　房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑

　　24什么是房屋

　　建筑面积?

　　房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

　　25什么是使用率?什么是实用率?

　　住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

　　25现房期房分别怎样判断合法性?

　　按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书就可以，但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。

　　26“两书”是指什么?

　　“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。

　　27“五证”是指什么?

　　商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，商品房预(预)售许可证。

　　28请问:目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同?

　　目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为。

　　29单位不给上住房公积金如何解决?

　　按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、1993年以前按照标准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构)的中方固定职工，劳动合

　　同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金。中央在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理。在京单位聘用外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位可以其建立住房公积金;凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金。

　　对于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金管理中心或所属分中心举报。对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照《住房公积金管理条例》规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金管理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。

　　30请问：是否能够用A市的住房公积金购买B市的住房?

　　问：我在一个城市A工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又继续攻读博士学位3年(其间基金转到市人才中心账户上)，现在我和我爱人想在她工作的城市B购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在城市B.现在我有一个问题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷?

　　答：首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可以将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到外省市。

　　31请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程?

　　问：您好，我想问以下几个问题：1、个人住房公积金余额的查询方法2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体计算方法3、公积金贷款的借款申请表一定要到管理中心领取吗?是否可到就近的管理中心领取?一些代办机构在网上发布的借款表是否可用?4、公积金贷款的流程及各阶段?

　　答：(1)请拨打电话67606291或67606292查询。如已发到住房公积金缴存卡的交存人可

　　通过工、建两行的自动取款机查询;(2)参照2000年京资中心计字088号文件;(3)一般应到资金管理中心领取申请表，一些代办公司在管理中心领取申请表后发给个人也是可以的，但应用原件(资金管理中心印制的);(4)流程：第一步查清自己公积金交存的资金管理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料，第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情况不同而不同，可以申请贷款时问分中心。

　　32缴纳住房公积金满几年才可贷款?现贷款倍数是多少?

　　问：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题：1。缴费满几年才可公积金贷款?2。现贷款倍数是多少?3。我老公现有公积金5000元，缴费已两年多;我现有公积金1680元，缴费6个月，问用公积金贷款可贷多少?

　　答：(1)目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能近期有一些调整;(2)参照2000年京房资中心计字088号文件计算贷款额度。

　　33二手房贷款政策

　　二手房贷款一般要求抵押登记后，再予放款，且必须经过指定评估机构评估。

　　34还清住房公积金贷款后还可以再申请公积金贷款吗?

　　还清后可以再次申请。

　　35住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多可以提多少呢?

　　问：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多可以提多少呢?

　　答：支取住房公积金用于还贷款支取额不应超过每季度还款额。

　　36交纳公积金1年，现计划出国，能够提取住房公积金和住房补贴?

　　问：我即将要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金。请问我是否能将这些公积金和住房补贴提取出来。是否需要出国签证等材料。

　　答：可以。但需出具出国一年以上的居留证明。

篇4:商品房销售培训问题(一)

　　商品房销售培训15问

　　前言：

　　本培训主要涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关心的问题，同时也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产相关知识，希望通过培训，大家能进行主动学习，主动思考，成为一名客户认可的、优秀的房地产销售专家。

　　1 问：商品房现售、预售的含义?

　　答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　(点评： )

　　2 问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行?

　　答：按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

　　(点评： )

　　3 问：商品房现售应当符合的条件?

　　答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　(四)已通过竣工验收

　　(五)拆迁安置已经落实

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　(七)物业管理方案已经落实

　　(点评： )

　　4 问：房地产开发企业应当在商品房现售前将哪些文件报送房地产开发主管部门备案?

　　答：房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件。

　　(点评： )

　　5 问：房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照哪些规定执行?

　　答：按照《中华人民共和国担保法》，《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

　　(点评： )

　　6 问：房地产开发企业是否可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人?

　　答：否

　　7 问：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行哪些规定?

　　答：应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构所发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　8 问：商品房销售合同应当明确哪些内容?

　　答：(一)当事人名称或者姓名和住所

　　(二)商品房基本状况

　　(三)商品房的销售方式

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(五)交付使用条件及日期

　　(六)装饰、设备标准承诺;

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(八)公共配套建筑的产权归属

　　(九)面积差异的处理方式

　　(十)办理产权登记有关事宜

　　(十一)解决争议的方法;

　　(十二)违约责任

　　(十三)双方约定的其他事项

　　9问： 商品房销售有几种计价方法以及商品房建筑面积的规定?

　　答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担责任。

　　10 问：《商品房销售管理办法》对按套(单元)计价的现售房屋有哪些规定?

　　答：按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　11 问：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，根据法律规定，按什么原则处理?

　　答：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) X 100%

　　合同约定面积

　　12 问：房产广告怎样才能做到不违法

　　答：《商品房销售管理办法》出台后，不少开发商在研究该办法的同时，也产生了不少的疑问和困惑，其中对于房产广告感觉越来越不好做了，好像一不留神，就有虚假广告的嫌疑，有关房地产广告中的一些问题，确实需要开发商和有关部门引起重视。在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子还是要卖，房地产广告还是要做，但在宣传时，应当注意相应的一些问题：

　　形象广告可以做

　　根据《广告发布规定》第五条、第六条的规定，开发商在发布预售商品房广告时，应当具有销售许可证证明。同时广告中，应载明开发企业名称、代理销售机构名称和销售许可证书号。但是，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项”。因此，笔者理解项目在取得销售许可证以前，具体的销售广告是不能发布的，但如果仅仅是对项目做形象宣传则可以发布。

　　未实现的细节先告知

　　根据《广告发布规定》第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”

　　“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。”据此，如果在期房销售中，涉及到规划道路、配套设施、物业管理等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知。这一规定对于开发商而言，还是具有实际的操作价值的，因为许多购房者之所以在签约时，对很多细节提出疑问，甚至认为开发商有欺诈行为，主要是有许多细节，开发商没有事先告知。

　　促销广告要严谨

　　根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登促销广告的，要标明赠品的细节。此外，根据《反不正当竞争法》和《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，如果售房时，采取抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。

　　广告承诺口说无凭

　　根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”根据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着许多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，要约邀请是无须承担责任的，要约则要承担相应的法律责任。

　　(点评： )

　　13巧识房产证的真伪

　　首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。

　　按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面：

　　建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。

　　发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的;二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。

　　团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。

　　花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。

　　暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。

　　编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。

　　发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。

　　(点评： )

　　14购买手续不全的商品房会有什么风险

　　现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：①取得权属证件的时间没有保证。②为取得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出证金、罚款等。③房屋可以使用，但无法取得产权，不能转让和出租。④房屋被政府没收或拆除

　　(点评： )

　　15商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理

　　商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系)，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。

　　(点评： )

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