综合用地价格评估实例

　　综合用地价格评估实例

　　土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。

　　由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。

　　用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。

　　一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。

　　另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

分算法

　　分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:

　　计算商业用地和居住用地的分摊面积

　　根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。

　　总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)

　　商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)

　　居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)

　　计算商业用地和居住用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。

　　商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)

　　居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)

估价结果

　　商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整

　　居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)

　　或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5(元/平方米),估价结果为:

　　土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)

合算法

　　合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。

　　例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

　　总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;

　　R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

　　假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。

　　K仓储=1

　　K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014

　　K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983

计算综合用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。

　　综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)

估价结果

　　土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)

　　综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。

　　需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。

采编：www.daizuoa.com篇2:剩余法评估在建工程抵押价格

　　剩余法评估在建工程抵押价格

　　根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出,在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此,对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记,而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集

　　以在建工程抵押的,委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。也就是说,在建工程必须取得合法建造手续方能抵押,上述三证缺一不可。另外,可根据具体情况要求其提供下列材料:《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

　　作为评估人员,首先应仔细审查上述资料的合法性,并认真进行实地踏勘,否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况,就应按照本地抵押管理部门的要求,确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊

　　在评估在建工程项目时常常遇到如下情况:某工程设计为一栋地上10层的综合大楼,估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押,随之抵押的只能是其应摊土地面积,而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊,常用的分摊方法主要有两种,即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用

　　剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法,又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同,是预期原理。计算公式为:

　　V=A-(B+C+D+E+F)

　　V——在建工程价值;A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格,常用市场比较法求得,不能按委托方制定的预售价格);B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费);C——投资利息;D——税金;E——续建投资利润;F——租售费用

采用剩余法计算在建工程的步骤为:

调查在建工程的基本情况

　　掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况;查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况,为估算建筑费用提供依据;根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等;调查此地块的权利状况,包括权利性质、使用年限、能否续期等。

确定开发完成后的不动产总价

　　根据所开发不动产的类型,开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定:对于习惯出售的不动产,如居住用商品房、工业厂房等,应按当时的市场交易价格,采用市场比较法确定;对于习惯出租的不动产,如写字楼和商业不动产等,可根据当时的租金水平,采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益,再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

估算续建成本

　　后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等,一般采用比较法来推算,也可采用建筑工程概预算的方法来估算。

估算专业费用

　　专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说,专业费用可能已在前期工程中投入。

估算不可预见费

　　剩余法中为保证估价结果的准确性,往往预备有不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。

　　确定后续开发建设周期,估算预付资本利息

　　后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。

估算税金

　　税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等,应根据当前的政府税收政策估算,一般以不动产总价的一定比例计算。

估算开发完成后的不动产租售费用

　　租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等,一般以不动产总价或租金的一定比例计算。

估算开发商的合理利润

　　该利润是指后期投入应计的开发商利润。北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定,开发商的利润应按投资年期不同,采用不同的投资回报率计算,其中投资期1年的回报率为20%,投资期2年的回报率为30%,投资期3年的回报率为40%。

根据公式计算在建工程的价值

　　由于需要对并不存在的后期工程进行计算,评估中要进行假设,假设条件越多,评估报告的可信度及实用性就越低,所以剩余法对即将完工的工程比较适用。

　　需要说明的是,设备房是不能单独设定抵押权的,因为其价值已分摊到各个使用层中去了,在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。

篇3:房地产抵押价值的评估

　　房地产抵押价值的评估

　　一、房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。

　　二、房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　三、房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。

　　依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。

　　首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。

　　再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。

　　四、以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:

　　1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。

　　2、用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

　　五、以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

　　六、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

　　七、以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。

　　八、以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。

篇4:房地产评估四个方法

　　房地产评估的四个方法

市场比较法。

　　在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

　　市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件:

　　第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。

　　第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。

　　第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。

收益还原法。

　　按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

　　使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

　　第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。

　　事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

成本估价法。

　　采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

假设开发法。

　　房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

　　在开发商准备投资某个项目之前,他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块:地价和利润。地价高了,利润就降低。如果利润低于某个水平,房地产商或者放弃这个项目,或者改变原来的设计预想,增加楼层,改变建筑物用途,使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话,最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中,特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱,也就是说,利润率等于零。倘若如此,这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候,他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少,这正是我们需要认真研究的课题。

　　除了上述的房价评估方法之外,还有一些其他的估价办法,例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减,但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。

篇5:建筑物功能性贬值分类与评估方法

　　建筑物功能性贬值分类与评估方法

一、建筑物功能性贬值的情况分类

　　1、开发商以开发成本加上合理利润、资金成本及其他各种费用所确定的建筑物销售价格,不一能推销出去。因为对大多数购房者来说,经济适用是首要考虑的问题。设计不合理,得房率较低、层高太低、造价过高的房屋不会受到市场青睐。另外,人们也不愿意购买那些装修、设备与其总体功能不协调的房屋。

　　2、在企业价值评估中,由于市场机制不健全,市场体系不完善和化解历史负担的需要,产生了企业资产“剥离和重组”。尽管在企业重组过程中,按照效用和效率的原则,优化了资产结构,但是由于各种原因,有些局部资产的运用与企业的经营目标仍不相匹配,例如:许多机械铸造厂都有铸造车间。现在,由于生产实现“专业化”或环境保护问题,不少机械厂将铸造车间改变用途,作为机械加工车间或产品装配车间。根据生产工艺要求,建造相同面积的铸造车间比建造机械加工或装配车间的造价要求高得多。资产重组后,如果按原铸造车间的重置成本扣除实体性贬值,得到厂房评估值,接收方绝不会同意。同样地,在企业重组过程中,由于建筑物改变了用途,使其原来的价值得不到实现,或由于功能不是需要追加投资进行改造,这些情况都会使建筑物的价值贬值。

　　3、由于经济的不断发展,土地的经济地理位置也发生了变化,原来是偏僻地区的工业用地,现在变成了经济开发区,规划定为商业用地或综合用地,从而出现了原建筑物的用途与其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾,结果使原土地上的建筑物和附着物大幅度贬值。

二、建筑物功能性贬值的评估方法

　　一般可采用重置成本法评估建筑物的价值,公式如下:

　　建筑物的评估值=复原重置成本-实体性贬值-功能性贬值

　　或 建筑物的评估值=更新重置成本-实体性贬值-经济性贬值

　　建筑物的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

　　通过上面的公式就可以分析测算出建筑物的功能性贬值。具体做法有如下几点:

　　1、确定委估建筑物重置(复原)价值。

　　2、鉴定建筑物的成新率。

　　3、确定建筑的实体性贬值。

　　4、测算建筑物的功能性贬值。

用地价格评估