房地产市场研究工作模块[二篇]

　　房地产市场研究工作模块

　　【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】

　　1.目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。

　　2.调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。

　　3.主要内容：

3-1．宏观经济运行状况

　　1)、数据

　　指标数量与上年同比增长

　　全省项目所在地全省项目所在地

　　A.国内生产总值

　　其中：第一产业

　　第二产业

　　第三产业

　　房地产

　　B.固定资产投资

　　其中：房地产开发

　　C.社会消费品零售总额

　　D.商品零售价格指数

　　居民消费价格指数

　　商品住宅价格指数

　　2)、分析

3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

　　A.项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。

　　B.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。

　　C.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。

　　D.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。

3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状

　　1)、数据

　　项目上半年与去年同期相比备注

　　签定土地出让合同

　　其中商品房用地

　　房地产开发总额

　　其中商品房建设

　　其中住宅投资占比重

　　商品房施工面积

　　其中住宅

　　住宅施工面积中今年新开工者所占比例

　　商品房竣工面积

　　其中住宅竣工面积

　　销售预售商品房面积

　　其中现楼销售

　　楼花销售

　　全市商品房销售收入

　　住宅

　　空置面积

　　其中住宅

　　办公楼

　　商业楼

　　二手楼买卖

　　2)、分析

3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异

　　板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区

　　地理范围

　　划分依据：建筑及商业、人文特征描述

　　政府市政规划的引导

　　商品住宅平均价格多层

　　小高层

　　高层

　　别墅

　　商品住宅供求状况多层

　　小高层

　　高层

　　别墅

　　热销区域

3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势

　　区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格

　　多层高层多层高层多层高层

　　全市

　　项目所在板块

【第二部分类比竞争楼盘调研】

　　1.目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。

　　2.调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。

　　3.主要内容：

3-1．基本资料

　　楼盘名称

　　地理位置

　　发展商

　　建筑承建商

　　建筑规划设计商

　　环境设计商

　　销售代理商

3-2．项目户型结构详析

　　户型(a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园)面积跨度套数/百分比

　　平层

　　错层

　　跃层(复式)

3-3．项目规划设计及销售资料

　　总占地面积

　　总建筑面积(容积率)

　　建筑层数、栋数

　　建筑布局及开发节奏

　　户型结构

　　外立面风格、色调及用材

　　交楼内装修标准

　　小区

　　绿化及环艺

　　车流组织及户车比

　　小区内康乐及商业配套设施

　　物业管理

　　售价(按揭折后价)最高价：最低价：均价：

　　付款方式一次性：分期：按揭：

　　销售进度销售率：

　　已销售单位户型比例

　　客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：

3-4．综合评判

　　评判项目评价

　　A.地块周边环境及配套评判

　　A-1地理位置

　　A-2周边环境、景观

　　A-3周边市政配套

　　A-4周边小区整体素质

　　B.楼盘素质评判

　　B-1建筑风格和立面

　　B-2建筑布局和空间规划

　　B-3小区内环艺规划

　　B-4户型设计

　　B-5小区内配套

　　B-6车流组织

　　B-7物业管理

　　C.物业形象

　　C-1发展商品牌

　　C-2项目包装及营销手法

　　综合评价

【第三部分住宅消费者行为分析】

　　1.目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。

　　2.调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。

　　3.主要内容：

3-1．各类档次商品住宅客户分析

　　指标比例

　　家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身

　　职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销

　　买主年龄结构20-30：30-45：45-55：55以上

　　客户家庭月收入状况2000元以下：2000-4000元：4000-6000元：6000-8000元：8000-10000元：10000元以上

　　客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径

3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析

　　A、购房目的及面积偏好

　　指标比例

　　购房目的A首次置业满足基本居住需求

　　B二次置业改善居住条件

　　a投资保值和增值

　　b办公

　　c为父母或子女购房

　　d度假

　　e其他

　　C面积偏好A50平米以下

　　a50-70平米

　　b70-80平米

　　c80-100平米

　　d100-120平米

　　e120-140平米

　　f140平米以上

　　D、层数、户型偏好及购买价格承受能力

　　指标比例

　　a层数偏好A多层(7层以下)

　　b小高层(8-18层)

　　c高层(18层以上)

　　户型偏好

　　1A平层

　　B错层

　　C跃层(复式)

　　户型偏好

　　2A1房1厅

　　B2×1

　　C2×2

　　D3×2

　　E4×2

　　F4×3

　　G5×2/3/4

　　H6房及以上

　　价格偏好

　　A(根据当地价格板块划分)

　　B

　　C

　　付款方式偏好

　　A一次性付款

　　B分期付款

　　C按揭

　　按揭月供承受力

　　A1000元以下

　　B1000-2000元

　　C2000-3000元

　　D3000-4000元

　　E4000-5000元

　　F5000元以上

　　C、购买决策的最主要的影响因素

　　指标5个最主要因素

影响购房决策的最主要的5个因素

　　A地理位置

　　B市政交通便利程度

　　C周边生活配套完备程度(包括子女教育)

　　D距离上班地点的远近

　　E价格

　　F建筑风格及外立面

　　G户型设计及实用率

　　H社区内绿化及环艺规划

　　I物业管理及社区文化活动

　　J周边社区素质及空气、噪音等污染程度

　　K产权等法律手续的齐全

　　L建筑质量的保证

　　M发展商品牌和实力

edit：www.daizuoa.com 爱拾贝篇2:房地产公司策划部、市场研究部职责

　　房地产公司策划部、市场研究部职责

　　1. 负责公司对外的宣传工作;

　　2. 通过详尽的市场调查及研究，为公司及业务部门提供可靠/专业的市场讯息资料;

　　3. 提前2天完成要提交给发展商的报告/建议书/方案等;

　　4. 提前一天完成演示内容;

　　5. 各组员必需遵守组长/主管所委派的工作;

　　6. 必须出席公司/部门/组别订立的各种会议;

　　7. 准时完成公司/部门/组别分配的工作;

　　8. 确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处;

　　9. 必需做会议记录;

　　10. 对外文件格式需统一，按公司规定执行;

　　11. 各组长/主管需确保组别的正常日常运作;

　　12. 相关的资料搜集，整理及归档保管;

　　13. 提供准确的市场讯息给发展商;

　　14. 外出时随身携带名片、计算器、某某记事簿及笔;

　　15. 组长有责任协助及培训其组员;

　　16. 组长必须出席所有其组别负责的案子的会议;

　　17. 保持策划部公共地方的清洁;

　　18. 用完电脑后，需将画面返回windows主页;

　　19. 用电脑时不能中途离开超过10分钟，否则需将文件存档及将画面返回windows主页;

　　20. 所有非交通费的报销必需于发生2月内给总监签字确认，逾期不获报销。

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