艺墅社区项目定位建议

　　项目定位建议

　　一、本项目的总体定位

　　南京首座自然生态顶级艺墅社区

　　二、本项目的市场定位

　　双层次高档物业对应双层次高档客户群。

　　双层定位，双头并进

　　第一层面――独立、双拼为主的高档别墅类型，其中以独立别墅作为精神领袖，拔高整个社区的品位，赚取主要利润;

　　第二层面--以联体别墅、双立别墅为主的一般别墅类型，其中以联体别墅为二期产品迅速跟进，加快资金回笼。

　　三、本项目的消费者定位

　　两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。

　　鉴于本项目的产品类型主要为两类：高档别墅(独栋/双拼/双立)一般别墅(联排/复式别墅)，主力市场分成两个层面：

　　第一层面：针对高档别墅客户群――身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层;

　　第二层面：针对一般别墅客户群――可承担总价80万以下的较高收入精英阶层。

　　职业特征：1、各类私营业主，创业型业主

　　2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理(商)，高级营销人员

　　3、专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技产业研究人员、高级贸易从业人员

　　4、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授

　　5、有隐性收入的政界人员

　　消费者经济特征分析--

　　根据行业及职业特征分布，我们推算出本地该阶层人士的家庭(以三口之家二人收入为依据)。年均收入水平依其所处的事、企业单位的效益差异，可分为三个经济收入

　　家庭年收入水平 比例 档位

　　15万以上

　　6-10万

　　3-5万

　　本案目标层次主要以高位价层(金字塔顶端部分)为主要目标客户，实际运作中随着品牌和形象的深入，还会有一部分中高层次(金字塔中部偏上部分)人群跟入。

　　消费者年龄特征分析：

　　从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出：

　　主体年龄分布在35-50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。

　　其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。

　　四、本项目的市场竞争定位：

　　总价竞争与同品质物业竞争并存--"远东战役"与"南方会战"

　　针对同类型的别墅物业--主要对手集中在亚东新区、江宁区。

　　竞争优势--(1)自然资源与后天整合优势。(2)产品的品质与价格优势。(3)板块联动优势。

　　针对同总价的公寓型社区(对联体别墅而言)--主要对手集中在河西、城中心一带。

　　竞争优势--以创新独立的别墅空间为概念，从生活观、生活品质方面对抗"杂居型"的公寓物业形态。

<爱拾贝 www.daizuoa.com>篇2:项目建筑规划分析及建议

　　项目建筑规划分析及建议

　　一、产品规划分析

　　本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力;二是如何针对目标对象，规划合适产品;三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造产品的差异性，抢占市场。

　　本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅，而南京的别墅市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价，以便更符合目标市场对产品的定位。

　　鉴于目前南京别墅市场的现状，联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。但综合各种因素，尤其是从将军路板块的竞争角度来看，主打联体别墅，与运盛、瑞景文华等相比并无优势，而交通抗性不可避免，竞争上又很难造成差异;规划单一的独栋/双拼别墅，又存在现实市场去化速度的制约，资金回笼慢，风险很大。

　　所以，从原则上，由于联体别墅的市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提高容积率，降低风险，迅速回笼资金;而以独栋/双拼别墅为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。

　　二、物业类型建议

　　--以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。

　　除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。

　　从建筑型态角度分类建议：

　　(1) 独栋别墅--独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王，应有尽有;

　　(2) 双拼别墅--两户共用一堵墙，内部空间仍旧为独栋排场，但售价降低;

　　(3)双立别墅--假双拼。优于双拼，比双拼别墅多一堵墙，但又是两栋紧贴的独栋别墅，

　　甚至两栋间以设备房或佣人房相连。售价可介于独栋和双拼之间。

　　鉴于景观设置的多线路要求，我们本着广告传播和营销卖点整合的需求进行产品分类建议：

　　(1)流水别墅--沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。

　　(2)岛居别墅--面湖而建临水型，半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。

　　(3)云顶别墅--专为顶级度身定造的休闲别墅，产生坐庭院看落日染红远山，听鸟鸣唱绿山谷，和着山野的天籁之声，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范便油然而生。

　　(4)森林别墅--将军山北边茂密的森林，将别墅种植于森林中。于健康步道中漫步，体验"运动与健康"的感受，是悠闲假期的好去处。

　　--以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造。

　　除传统的联体别墅外，可根据实际情况考虑规划部分双立、别墅楼中楼

　　的创意房型。

　　(1) 联体别墅--三联/四联/六联 四联/六联可改进为双立别墅

　　(2)叠加式别墅--创新版。四层或六-七层电梯，但外立面造型为二层或三层，客厅挑空设计，

　　三大入门途径：首层于空中花园入客厅，二层于阳台入主人房及工人专用门入

　　厨房或工人房。

　　--可考虑导入部分木质结构的独栋别墅，以营造产品差异，但缺点是隔音效果差，成本高。

　　三、单体面积建议

　　单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，

　　尤其是总价的承受力。

　　单体别墅：

　　主力面积：300-350 m2;沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅(别墅王)：500-800 m2

　　双拼别墅：

　　主力面积：250-300 m2;

　　双立别墅：

　　主力面积：200-250 m2;

　　联体别墅：

　　主力面积：180-220 m2;

　　别墅楼中楼：

　　主力面积：160-200 m2;

　　五、房型设计建议

　　空间是别墅的灵魂。必须从房型上对南京的别墅房型进行一场"空间革命"!

　　单体/双拼/双立别墅建议：

　　--两层半或三层为主，层高三米以上

　　--户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开;

　　户型设计的重点：客厅和主卧。

　　--客厅：所有的客厅必须挑高(4.5米，5.4米以上);大面宽、大开间;最好能营造多种空间感受;

　　大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑

　　--主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台

　　--卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于10平方米(根据总面积作适当调整)，次卫6-8平方米

　　--厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房

　　--餐厅或客房可做夹层(一夹二或二夹三)

　　--充分利用地形地势：部分山地别墅还可考虑结合地形偷出地下室的面积，让看起来的二层实际为

　　三层;沿湖部分也可设计出有创新的别墅房型或生活型态

　　--充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度

　　--功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排

　　礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间

　　功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /

　　室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化

　　--沿湖、或沿山，可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，

　　首先为炒作概念，用大手笔体现盛唐实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升

　　打下伏笔。

　　--特别的豪宅：这可以说是盛唐艺术园的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、

　　有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施。

　　联体别墅房型建议：

　　--流水线产品：大量可复制的成熟产品，只推3-4种经典房型

　　--房型创新：客厅全部挑空，4.2-4.5米以上;三层半空间;大开间(5.4米或以上)

　　--外车库设计：去除室内车库，全部放在室外，弥补挑空的面积损失(据调查而知，很多住别墅

　　的客人都喜欢停车在室外)

　　--加大花园：减少公摊面积，加大花园面积

　　--面积控制：全部200平米以下，有效控制总价

　　六、建筑立面及风格建议

　　--整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格。三个区(高尚别墅区、艺术园区、联排区)各有特色，但总体协调;

　　--高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必须经得起时间考验;(唐代建筑的风格特点就是气魄宏伟、严整而又开朗)联体别墅的建筑风格可更现代化、创新化、特色化;

　　--建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调的情况下多样化;联体别墅则建议相对统一化。

　　--主题艺术馆园可单独设计，采用现代前卫风格，初期可先做两座已定的亚明艺术馆与江宁区博物馆，其余尽量先与有兴趣的相关人或厂家谈好意向，根据其要求结合园区的整体风格再行建造。

篇3:公共、服务设施规划建议

　　公共、服务设施规划建议

　　一、艺术馆区建议：

　　通盘考虑本项目的艺术性宗旨，本区域将是最能发挥园区特色的一个所在，要求其建筑与景观的布置要有利于人文性景观的最大限度发挥，同时其建筑风格要旗帜鲜明，富于特征性，利于空间展示。同时要求其配套设施需在一般小区配套功能的基础上，突出艺术功能。另外一个不能忽视的因素是由于与本项目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大学学生的强大消费能力，需在项目的配套中给其安排一定的消化区域。

　　在会所的考虑上，既可与艺术中心合二为一，亦可单独建造。但功能上必须有所互补：经营性的商业用房和以增进交流为主要目的的艺术中心，建议尽量放在佛城西路沿线， 同时可穿插部分对外性强的艺术馆。艺术中心可考虑设置画家村的功能，充分考虑展示空间的问题，一楼的空间尽量开阔，考虑在楼盘开始销售后先做售楼中心用。

　　1、艺术会所：5000平方米左右，功能设置可从以下各项考虑：

　　服务性的：以提供打字、传真、复印、票务及小型会务服务为主的商务中心;提供日常服务的超市、美容美发形象设计中心、洗衣房、银行、电信办事处等;

　　运动型的：室内温水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韵律操房、棋牌室、乒乓房、台球房、壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室;

　　餐饮：餐厅、咖啡屋、酒吧、西餐厅等

　　其它：阅览室、保健诊疗室等。

　　2、艺术交流中心：20**平方米左右。对外营业，主要功能考虑以满足艺术人员的居住、展示、交流沟通为主，集会议、住宿、酒店功能等于一体。

　　3、主题艺术馆：6所，每所500-600平方米，是小区的亮点，是最可以淋漓尽致的发挥设计师的专业水准与专业追求的地方，在主题明确的情况下，可以给设计师最大的发挥余地。亚明艺术馆、江宁区博物馆、茶艺馆、陶艺馆、南京云锦展示馆、民俗文化馆等，风格方面可以是现代的、前卫的，也可以是经典的、唐朝的、江南的，主要根据最终的功用来定。建议可邀请世界著名建筑设计大师设计1-2个艺术馆，一提升小区的形象，二可以为炒做概念埋下伏笔，三可以成为小区的最大卖点。

　　4、艺术幼儿园：1000平方米，规划为高档次的、特色艺术幼儿园，特色要在建筑造型上就有所体现。

　　二、公共设施建议：

　　室外配套设施：

　　建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。特别注意人际沟通的需要。同时，可利用采石场建造如室外攀岩、利用两个水库设置游艇码头等

　　智能化系统：

　　建议从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。

　　信息网络系统：由Internet宽带网接入(每户要求10M带宽)。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和VOD点播。

　　安全防范系统

　　(1)门禁系统 (2)周边防范系统 (3)电子巡更系统 (4)可视对讲及家庭安防系统

　　物业管理系统

　　(1)停车场管理系统 (2)耗能自动接收系统 (3)一卡通系统

　　(4)背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统 (5)综合物业管理系统

　　(6)物业服务：以艺术概念为统领的社区，需要提供许多个性化的服务，在硬件设备完善的基础上，在一般社区服务的基础上，举行各种艺术交流活动将是以后社区生活中不可缺少的部分：如钢琴、舞蹈、艺术等少儿素质训练，美墅家摄影艺术展览，主妇健美韵律操比赛，国画、油画技法培训，业主业余合唱团等社区活动。而如何使居民对类似活动产生兴趣是摆在物业公司面前的一个现实的课题。这就对物业管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服务，又使活动具有一定的感召力，塑造社区生活的艺术氛围是关键。

篇4:小区园林楼宇存在的设计问题建议

　　小区一期园林、楼宇存在的设计问题建议

　　1、住户空调安装的位置;(由于一楼、十七楼没有空调百叶窗，其中E幢三楼住户也没有百叶窗)建议技术部给予安装技术指导

　　2、B幢、E幢16幢部分阳台可以跨越人;

　　3、B幢10楼阳台栏杆离窗台有30CM空隙，业主建议把栏杆外移;

　　4、园林、每幢墙角绿化地面高于地漏，下大雨后，部分泥土流入地漏，影响水流，从而增加清洁的工作量;

　　5、一期交楼时，公司没有向业主公示相应的文件;(竣工验收备案表、契税的收取办法)

　　6、地下停车场现A、B、E幢已划汽车位， 但没确定电动车的停车位，请尽快规划;

　　7、地下停车场已开放，有关停车场相关手续还没办好，收费和出租相关的方案，公司还没相应明确;

　　8、地下停车场部分墙体下部留有测量栏(超出墙体20CM)容易碰到人或车辆，建议项目移位;

　　9、入住门猫眼安装问题，部分业主反映安装的猫眼太普通，从外面能看室内的布局，而且能见度很低;

　　10、地库出入口收费岗亭设计不合理，窗口与通道相隔距离太大，收费时还需要专人传递相应票据，从而增加人力;

　　11、地库出入口地势坡度太大，如业主在交费过程中，需要刹车，如有意外，就容易撞坏倒闸栏杆;

　　12、现小区入住16户，项目为交楼的需要(A4样板房装修、C幢加紧工程进度交楼，D幢要夜间灌水泥沙浆)，在物业装修规定时间外施工，噪音很大，影响了业主的日常生活;

　　13、楼宇走火通道和电梯小的问题，部分业主装修和搬家时，装修材料和家具过大，进不了电梯，直能走通道，容易碰伤墙体和防火门;

　　14、楼宇每层电梯前室的装修玻璃问题：业主装修搬运材料和搬家具容易碰碎玻璃，如我部没有现场发现，过后玻璃维修费用很大;

　　15、现物业管理费已在收取，但公共水电计量电表没有安装，无法进行公共区域水电费用分摊，请尽快落实安装;

　　16、现A、B 、C幢每层阳台栏杆都已掉漆，原因是项目施工过程中，栏杆上部分水泥杂物没用沙布打磨，直接刷漆，造成部分油漆脱落。

　　17、楼宇每层电梯前室安装的消防栓，箱内零乱，水泥与瓷砖连接不光滑，箱盖与支架张贴不美观。

　　18、从10月起要计收业主物业管理费，但业主与开发商的一些承诺(如赠送管理费、赠送会所消费劵等)售后部尚未移交相关资料到我部，导致部分业主对我司表示不满。

　　19、每幢一楼走火梯通往负一层车库的玻璃窗处未安装防盗网，存在较大的安全隐患，建议项目部尽快派员安装防盗网;

　　20、物业服务中心门口前方的叠水台栏杆高度太低且栏杆下方又有支撑点，极易造成小孩攀爬，存在较大的安全隐患，建议项目部从安全角度、物业管理角度出发，对栏杆作出调整，且建议策划部在栏杆上制作标识牌;

　　客户服务部

　　二00九年十一月二十一日

篇5:学习社区党建工作考察报告

　　市管城区学习社区党建工作的考察报告

　　4月19日，z市委组织部组织15个县 、区(市)远教办主任、组织科长等对河南省z市管城区社区党建工作进行了学习考察。这次学习考察采取实地考察、座谈交流等步骤有序推进。在学习考察期间，先后听取了z市委组织部、管城区委组织、二里岗街道党工委有关领导的经验介绍，实地考察了管城区二里岗街道代书胡同社区、铁路新村社区，并针对大家关注的实际问题进行了面对面的交流。总的感到，z市及其下属的管城区的社区党建工作经过几年来的探索实践，取得了丰硕成果，服务经济社会发展的水平不断提升，在巩固城市执政基础中的作用不断强化，服务群众的功能不断增强，很多地方值得我们借鉴和学习参考。通过考察和对比分析，使我们不仅学习到了经验，也找到了差距和不足，特别是如何借鉴先进地区经验，进一步提高社区党建水平有了较为客观的理性认识。

　　一、管城区的基本做法

　　管城区辖3个乡镇35个行政村，9个街道78个社区，总面积141平方公里，总人口37万人。全区共有社区党支部(总支)78个，社区自管党员3457人，在职党员4940人，流动党员260人。近年来，管城区立足实际，依托“五大载体”，努力提高社区党建保障力、整合力、凝聚力、影响力和推动力，实现了社区党建工作新跃升。连续三年被z市委评为“社区党建先进区”，2008年被河南省委授予“城市基层党组织建设先进区”荣誉称号。其基本做法：

　　(一)“三级四方共建”提高保障力

　　在开展社区党建工作中，该区以“三级四方共建”(区、街道、社区党组织负责，驻社区单位党组织和党员共同参与，共建社区党建先进区、先进街道、先进社区)活动为载体，构建起了区、街道、社区三级负责，驻区单位积极参与的“三级四方”责任体系;区委成立了由区委书记任组长的社区党建工作领导小组，建立了社区党建工作例会、联席会议和联系点制度，全区副县级以上党员领导干部每人联系1—2个社区，并定期走访、指导工作;几年来，区委、区政府累计下拨社区党建经费300余万元，各街道用于社区建设投入就达1000余万元。

　　(二)“四联四共”提高资源整合力

　　该区开展了“四联四共”活动，即思想工作联做，共育文明新风;公益事业联办，共兴社区服务;社区治安联防，共筑安全防线;困难对象联帮，共建和谐社区。在资源利用上，打破单位封闭，实现了社区公共资源共享共用;在活动形式上，围绕社区管理和服务，组织多种形式的共建活动;在运行方式上，联合开展爱国主义、集体主义、社会主义教育，社会公德、职业道德、家庭美德教育，优化了社区育人环境。

　　(三)“红色家园”提高凝聚力

　　该区针对社区党建阵地缺乏、党员难管理的状况，建设了一批融党建活动平台、信息平台、服务平台于一体的红色家园。一是加强阵地建设。全区共建成红色家园70多个，总面积达到39600平方米。每个红色家园图书阅览室、党群活动室、党员电教室、党员信息中心和党群服务中心，配置了显示屏、投影仪等设施，满足党员群众需求，充实了社区党建活动阵地。二是推行信息系统，健全信息平台。自主研发了党员智能管理卡，建立了党员服务管理信息系统，对党员特别是流动党员实施动态管理、跟踪教育和全程监控，实现了党员教育、管理、服务“一卡通”，各社区根据党员智能卡积分情况，免费为其提供党报党刊、爱心体检等服务。三是突出亲情服务，打造服务平台。根据党员的多样化需求，红色家园免费举办家政服务、家电维修等讲座，对党员进行技能培训。

　　(四)“幸福工程”提高影响力

　　在全区社区党组织开展“幸福工程”活动，引领群众共创文明、和谐、健康、幸福的生活环境，有力推动了和谐社会建设。以结对帮扶为主，打造惠民工程。对社区内党员和空巢老人、生活困难群众、下岗职工、残疾人等人员进行登记造册，发动党员居民群众结对帮扶帮教。2009年，全区党员与辖区群众新结成各类帮扶对子867对，帮助就业再就业10324人，消除零就业家庭175户。以党员志愿者服务为主要形式，打造安民工程。各社区共成立文艺活动、扶贫济弱、民事调解、环境维护、就业指导等党员志愿者服务队380支，开展服务2万余人次，切实增强了社区居民的幸福感和安全感。以“进百家门，知百家情，解百家愁”活动为主题，打造便民工程。协调帮助居民解决实际困难，为群众提供便捷、贴心的服务。

　　(五)“党建示范点”提高推动力

　　结合社区党建“三建”活动(建组织、建阵地、建服务体系)、城市分行业争创“五好”基层党组织活动和非公有制企业党组织“五建”活动(支部建在企业上、建在市场上、建在路段上、建在楼宇上、建在商会上)，在全区广泛开展了“党建示范点”创建活动，并建成省级党建示范点11个、市级社区党建示范点37个。

　　二、几点启示

　　管城区在社区党建工作上的一些好做法，具有一定的借鉴意义，对我们至少有五点启示：

　　1.社区工作职能必须明晰。管城区委、区政府对此专门下发文件，对街道党工委、办事处、社区党组织和社区居委会的职责和任务做出明确规定，确保街道社区更好地履行工作职责，不至于囿于部门强加的繁重工作任务之中，把更多地精力用在为民服务和社区建设上。

　　2.社区基础设施建设必须强化。管城区每年都拿出大量的资金，用于社区软硬件建设。社区办公用房面积都在400平米以上，我们考察的2个社区，办公用房面积都在1000平米以上。社区内医疗室、图书室、活动室、健身室、会议室等基本健全，方便了社区居民看病、学习、健身和娱乐，满足了社区开展活动的需要。

　　3.社区工作重点必须突出服务群众。管城市在社区实行的志愿者服务队、一站式办公、零距离服务、社区便民服务站，做到社区居民老有所乐、少有所学、幼有所托、残有所助、贫有所济、病有所医、难有所帮，受到居民群众的好评。这些都是实实在在的亲民、便民、安民措施。

　　4.社区工作必须有经费做保障。管城区的社区党建经费由区财政预算，标准由2005年的每个社区每年5000元提高到现在的10000元，从而实现了“有钱办事”。我们考察的2个社区，电脑、电视、打印机、照相机等办公设施配备齐全，办公条件优越。当地民政部门还以“以奖代补”的方式给予社区基础设施建设奖励，每年经费加起来有20-30万元，满足了其开展活动的需要。

　　5.社区建设必须有建立一支过硬的干部队伍。管城区在社区党组织书记配备上，主要是从社区直管党员中选，从街道、机关单位党员中派，书记、主任“一肩挑”的比例达到61.9%，高中以上文化程度占91%，社区干部基本形成老中青梯次配备，整体素质不断提升。

　　三、我市与管城的差距

　　我市与管城这样的发达地区相比，除在经济发达程度上有很大差距外，社区建设还存在一些亟待解决的问题。一是社区办公阵地偏小。近几年，我市通过财政投入、领导包扶、共驻共建等办法，在解决社区办公用房、改善社区办公条件上下了很大的力气，但与还不同程度地存在社区办公用房面积偏小、服务设施不全等问题，特别是有的社区办公用房还是临时租借，办公场所不固定、办公条件简陋、活动无阵地等。二是驻区单位共建机制没有真正形成。社区建设是一个www.daizuoa.com长期的过程，需要驻区内各单位的共同努力。2004年以来，市委不断加大社区共驻共建工作力度，开展了“四进社区”、 平安社区、服务型党组织创建等创建活动，取得了明显的成效。但是，在具体工作中，仍然存在驻区单位共建责任履行不到位、社区联席会议坚持不经常等问题，造成了“共驻不能共建”的现象。三是社区干部工资待遇偏低。街道社区工作人员与城市居民群众联系最广泛、最直接，承担着大量繁杂的工作任务。但由于客观原因，我市面向社会招聘的社区工作人员工资标准和待遇偏低，有的地方社区干部月工资仅为500元，繁重的任务与低廉的报酬不成正比，既影响了他们的工作积极性，又吸引不来高素质人才到社区建功立业。四是社区办公经费短缺。社区办公经费和活动经费严重不足，社区的长效投入机制没有建立起来，2007年以来，市级财政每年为社区预算了5000元党建经费，但也是杯水车薪，影响了社区为民服务活动的开展。五是社区工作没有得到足够重视。有的基层党委和部门单位领导对社区党建工作认识不到位，没有把这项工作摆上重要位置，不同程度地存在断层、断线、断面问题，合力推进社区建设的工作氛围没有形成。另外，我市的农村社区建设正处于起步探索阶段，许多工作尚未破题。这些问题，需要我们在今后的工作中认真加以解决。

　　四、意见及建议

　　社区党建是党的基层组织建设的三个重点之一，如何适应新形势，不断加强和改进社区党建工作，是摆在我们面前的重要而紧迫的问题。通过考察学习，我感到要把我市社区的党建工作水平不断推向前进，要紧密结合我市经济建设实际和社会、人文特点，突出“强核心、促中心、聚民心”的指导思想，统筹规划，开拓创新，突出重点，狠抓落实，不断开创工作新局面，为推动经济发展、促进社会和谐提供坚强保证。因此，加强社区党建工作，重点要做好以下几个方面工作：

　　1.强化社区基础设施建设。要像抓村级组织活动场所建设那样，拿出足够的重视程度和着实的推进措施，切实加强社区办公阵地建设。今年，我市投入2300多万元用于村级组织活动场所建设，同时将8个社区(其中城市社区3个，农村社区5个)纳入了此次修建计划，农村社区按350平方米修建，城市社区按500平方米修建，并预算专项经费用于配备办公设备。在加强城市建设进程中，要将社区办公用房、活动场所纳入城市建设规划，特别是对新开发的住宅小区要留置规定面积的社区用房，否则不应予以审批。要建立社区建设发展基金，今后在房地产开发上，由开发商按开发建筑面积向财政一次性缴纳一定比例的资金，作为社区建设发展专项基金，专款专用，加快推进我市社区基础设施建设步伐。

　　2.切实加大社区经费投入力度。要把社区活动经费和办公经费纳入地方财政预算，按照每年每个社区不低于10000元的标准，予以全额保障，逐年加大投入力度。各级民政部门社会福利有奖募捐要加大对社区建设扶持力度，每年专门拿出一块资金，投放到社区建设上。驻区单位要加大共建力度，向社区提供必要的资金支持。职能进社区的部门要贯彻“费随事转”原则，向社区支付相应的工作经费。有关部门办理的社区服务网点，要经过社区服务认证，向社区交纳社区服务发展基金。社区也可以采取有偿服务和无偿服务相结合的办法筹集经费，逐步建立起以财政投入为主体，驻区单位共建、费随事转、社区自筹的资金保障机制。要将社区干部工资纳入地方财政，其标准不应低于本地职工工资平均值，并随着经济社会的发展，适当提高社区工作者的工资和补贴标准。

　　3.明确界定社区的工作职能。明晰社区工作职责，确定社区便民服务、社会保障、安全防范、文体娱乐、科技教育、基层党建八项职能，社区党组织和居委会在工作职责范围内开展工作。实行部门职能进社区准入制度，理顺职能部门进社区，加大双向服务力度，克服社区工作行政化倾向，建立协调有序的工作机制。凡是应由政府部门及其派出机构和街道承担的工作，不应转嫁给社区，确实需要社区配合完成的工作，应向当地社区建设工作领导小组申报，同时听取社区的意见，并贯彻“权随责走、费随事转”的原则，提供必要的人员和经费。否则，社区有权拒绝。各级政府及其派出机关对社区的工作要给予指导、支持和帮助。

　　4.着力提升社区干部队伍整体素质。通过社会化选聘、契约化管理、专业化培训、职业化运作、目标化考核等方式，不断强化社区干部队伍建设。要选准配强社区党组织书记，通过机关下派、公开选拔、社会招聘、选派优秀大学生等途径，把各个领域的优秀人才选拔到社区党组织书记岗位;把社区作为青年干部锻炼成长的实践基地，市委每年选派一批优秀后备干部到社区挂职，促进社区工作水平不断提高。要强化社区干部能力建设，加大培训力度，采取讲授式、互动式、体验式等教学方式，有针对性地组织社区干部进行全员轮训、外出考察，开阔眼界，增长才干，提升素质。要建立社区干部激励机制，探索实行养老保险和医疗保险制度，切实解除社区干部的后顾之忧，调动他们的工作积极性和创造性;对于特别优秀的社区党组织书记，建议提高其政治待遇，可参照副科级干部进行管理。

　　5.创新社区党建工作载体。紧紧围绕建设和谐社区，以服务群众为重点，不断加强社区党建载体建设，进一步深化和拓展服务型党组织创建、城乡支部手挽手等活动，推动社区党建作深入开展。要抓好在职党员进社区工作，组织在职党员参加扶贫帮弱、社区治安、群众文化活动、社区环境美化等社区党员服务队，充分发挥在职党员参与社区建设和服务群众的先锋模范作用。要加强社区党员综合服务站建设，细化工作内容和工作方式，抓好集贸市场、居民楼党员便民利民服务点建设，积极开展服务党员和联系群众工作。大力组建社区志愿者服务队，使之成为建设社区、服务群众的生力军。要深入开展“文明社区”、“文明楼院”“文明家庭”等创建活动，引导广大居民讲文明、树新风、促和谐。鼓励各地创新灵活适用、牵动力强的新载体，尤其要实行“一区一品”，打造特色服务品牌，带动社区党建和社区建设工作整体发展。

　　6.建立健全领导责任体系。各级党委、政府要把社区建设列入当地经济和社会发展计划，与区域中心城市建设同步规划、同步建设。要成立社区建设工作领导小组，实行党政“一把手”负责制，强化领导包联责任制，发挥组织、民政部门的www.daizuoa.com牵头抓总作用，协调有关部门主动做好业务指导工作，形成党政领导更加有力、部门配合更加密切、社会参与更加踊跃、社会效益更加明显的新局面。要加大考核和督查力度，纳入领导班子和领导干部实绩考核之中，激励和约束各级班子和干部切实抓好社区党建和社区建设工作。要研究制定切实可行的共驻共建办法，细化共驻共建工作职责、内容和目标，实行驻区单位承诺制，签定共驻共建责任书和党建工作共担共管协议书，组织动员社区内各方面力量共同推进社区建设。

　　针对我市存在的实际问题，借鉴管城区的经验做法，为扎实推进我市社区党建工作，市委组织部将联合有关职能部门共同研究社区建设工作，出台相关文件，对社区的职能界定、基础设施建设、工作机制、经费保障、党建工作等方面作出具体规定，待提交市委常委会讨论通过后，以市委、市政府文件下发执行，加快推进我市社区规范化建设。

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