房地产估价作业程序[五篇]

　　房地产估价是一项复杂的经济活动,要想使评估活动高效、准确、公正,必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段,反映了各阶段之间的内在联系,是人们对估价对象形成立师认识的思维历程,是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率,减少失误,确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。

操作一、估价申请和业务受理

　　1.估价申请

　　进行房地产价格评估时,当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请,并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括:

　　(1)当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等);

　　(2)评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等;

　　(3)申请评估的原因和用途;

　　(4)房屋产权人、土地作用人的领勘人;

　　(5)委托评估的要求。除了评估申请书(委托书)以外,申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料,如房屋所有权证,土地使用证,买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明,设计和施工图纸,使用期维修、保险及其他费用资料等。

　　2.业务受理

　　房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后,要在一个有限的时间内(如3天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解,来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括;估价目的、估价对象、估价的作业日期等。

　　(1)估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作,可以有多方面的用途,评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多,如:房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同,如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的,对估价的精度要求不同,对市场价格实现的各种条件限定不同,所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。

　　(2)估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物,或是建筑物与土地合一,或是其中的某一部分,这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外,还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地,是生地〔无开发成本)、新开发地(有开发成本)还是其上附有影响地价的附属建筑物;如果是房地合一的估价对象,其建筑物是依然保存,还是将被拆除;若是单纯的房产估价,则要明确建筑物的含义,如为写字楼是否包括其中配备的设备,如为酒楼是否包括其中的家具等。

　　(3)估价的作业日期。所谓估价的作业日期,是指从何时开始估价至何时完成估价作业,即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的,估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时,估价者应向委托人说明原因,商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期,估价人员必须按期保质地完成估价,以确保自身的信誉。从理论上讲,估价活动是受委托而进行的活动,应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求,估价者在进行估价可行性分析时,一方面要搞清对方的意图,另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则,是否超越了自己的业务能力,对有异议的要求,可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前,双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析,不能接受此项业务委托,应尽快通知委托人并说明理由。估价者决定接受委托后,可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续,签订委托合同。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。签订合同后,估价者应按合同的时效和质量要求,编制估价计划,安排估价人员。做好必要的准备工作。

操作二、制定估价作业计划

　　制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成,计划一经确定,一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中,制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容:

　　1.确定估价作业的具体因素

　　对于估价作业来说,仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。为了更好地完成委托的业务,必须对估价对宋的各种影响价格的具体因素进一步确认。

　　(1)确定估价对象的品质特征及产权状态

　　①估价对象的品质特征。

　　主要指估价对象的外在值税。估价对象如果是土地,则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等;如果是房屋或其它建筑物,则需确定其所在地(门牌号码)、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。此类情况可根据业务需要采用填写表格的方式获得。

　　② 产权状态确定。通过对产权状态的确定,把握估价对象的内在情况。房地产权利是一束权利的集合,除所有权外,还有使用权、抵押权、租赁权等,权利性质不同,其价格也不一样。估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价;是对所有政与使用权合一情况下的估价还是分离情况下的估价;是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价;对使用权估价,使用权年报为多长,已使用了多少年,还余下多少年等。总之,估价者必须在明确了房地产的权利内容.权利的发生与存续时间等产权状态后,方能对其进行估价。

　　(2)确定估价范围

　　房地产的内容复杂,影响价格的因素众多,一般在估价对象得到确认以后,还必须确定估价的范围。房地产估价范围包括以下:4个方面:

　　①土地估价。土地估价一是空地估价,二是地块上有建筑物,但视为空地。在地上建筑物预定拆迁的情况下.往往采用这种方式。

　　②建筑物估价。在土地与建筑物筑成为一体的状况下,仅就地上的建筑物进行估价。

　　③合并估价。对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。

　　(3)确定估价时点

　　估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的,因此,只有估价时点确定以后,估出的价格才有意义,估价时间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度。一般说来,买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详细,通常至少要指明月,甚至要到日。时点越详细,对估价精度的要求就越高,估价也就越困难。估价时点一般定为委托估价的当日或现场调查的当日。当然为求取过去某个特定时期的价格(如有关诉讼案件的房地产价格),也可以将过去的某一特定时与作为估价时点。

　　2.初选估价方法和人员

　　明确了估价作业的具体因素后,应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。初选估价方法的目的,是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢,避免不必要的重复劳动。根据估价对象的目的、时点、日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重、易难和缓急程度,从而确定投入多少人力参加此项评信任务。评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后,有利于参与人员协同动作,相互配合,提高工作效率。

　　3,估价作业的工作进度安排

　　估价作业的时间性和实务性都很强,必须注意时效。整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。一般委托人对估价完成的日期都有较高的要求,并在签订委托合同时作为重要条款写进合同,能否在约定时间内圆满地完成估价任务,不仅关系对估价方的经济利益,而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。因此,要通过估价作业计划,把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限,使操作的每个步骤既科学有序,又省时省力。

　　4.估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。制定估价作业计划的方法可以采用网络计划技术,以便选择最优方案,并在计划执行过程中有效地控制与监督。

操作三、资料的收集与整理

　　资料的收集与整理是估价者在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段,也是为准确估价寻找依据、为现场查勘进行准备的阶段。 资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法,一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格,则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格,需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。

　　资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外,估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统小提取有关资料,或到政府有关主管部门去查询,或向其他当事者、咨询公司变问。

　　房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容:

　　1.产权资料。产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料,包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。与房地产权归属及变更的有关资料,如房地产登记的原始记录,接代管产权资料,落实政策资料,房屋买卖、租赁、抵押资料,征地拆迁资料,私房改造资料等。

　　2.房地产建筑开发资料。主要包括建造开发的年代,主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。在估价中,有些必需的资料无法从现场查勘中获得,可借助建筑开发的原始资料来确定。

　　3.房地产使用资料。包括房地产使用年限、程序、方式,房地产出租性质、期限、价格,房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。

　　4.市场资料。包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣,政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制,以及相似房地产市场行情,包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。

操作四、现场查勘

　　现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查,以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。在现场查勘阶段,评估委托人应负领勒之责,派员领勘。

现场查勘的主要内容有:

　　1.对土地的查勘。评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况,地块与周边地块的搭界情况等。

　　2. 对房屋的查勘。对房屋查勘的主要项目有:

　　(1)鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提,必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋你同一地点内有多幢房屋的情况,要认真核实房屋的评估范围,正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分,以免出现误估.发生产权纠纷。

　　(2)确认房屋的结构、装修、设备和面积。房屋契证上一般都有关于房屋的结构、面积的记载,但在实际中由于种种情况,如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等,都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此,现场查勘时,应对房屋的结构和面积等情况进一步核查,防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容,它的主要项目是墙体、屋顶、天花板,地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁锁的工作。

　　(3)确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分,是评定房屋折旧情况的主要依据,必须予以查明。

　　(4)评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素.评估人员根据房屋的新旧程度评定标准.

　　采取一听、二看、三查、四问、五测的工作方法鉴定房屋的成新。一听,是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映;二看,是根据听到的的反映,结合所要评定的结构、装修、设备部分,查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降,以及梁、往变形等情况,做出直观上的判断;三查,是对房屋承重结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查,看其是否有潜在的危险;四问,是就查出的问题询问使用各,了解其有关的情况;五测,是在条件具体时,用仪器测量房屋的结构变化情况,主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度,对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题,具有重要意义。

　　3.勘丈绘图。勘立绘图是指在房区全面查勘丈量的基础上,将房屋的形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等,按照一定比例如实反映到房屋平面图上,同时估价人员应认真逐项填写“房地产查勘评定表”,作为估价的依据。

　　4.拍照、录像。现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征,尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时,通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。

　　5.对环境条件的确认。环境条件也是影响房地产价格的重要因素,而环境条件往往不是契书等文字材料标明的,另外环境条件的变动性很大,所以估价人员要亲临现场,逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态,通过实地调查,取得对待信房地产周边环境的客观认识。环境条件包括:商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。

操作五、综合分析和估算

　　综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段.根据较完备的资料,估价人员可选择估价方法,最终估算出房地产价格。这一阶段的作业包括2项:

　　1,资料综合分析。资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据,基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。如果资料综合分析不能如实反映房屋建筑的各类技术数据,甚至发生失误,则会影响到价格评估的正确性,致使当事人蒙受不应有的损失,也会影响到估价者的声誉。

　　资料综合分析的重点是:(1)检查资料是否为估价所必需的资料,即注意该资料是否与委信房地产的种类、委托估价的目的与条件相符;(2)房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素,一定要准确。

　　2.价格形成分析。房地产价格的形成,一方面是基于它的实体因素,另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握,而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析,以便把握各因素对价格的影响程度。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。

　　(l)区域分析。所谓区域分析,就是分析待估房地产届于何种地区,该地区有何种特征,该特征对房地产价格形成有何改I响等。因为房地产价格会随其所处的地区特性的不同而有很大差别,如不把握地区特征就无法获得房地产的适当价格。进行区域分析时,主要应从房地产的用途分类着手,如住宅区、商业区、工业区等。这种分类并非城市规划上的使用分区,而是实际上的使用分区。同时,房地产的价格除受所属地区特性的影响外,类似地区及更广泛的同一供需圈的特性也会对其有重大影响。

　　因此,区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别,如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别;其次,区域划分的范围不宜过大;最后,类别判定要考虑未来发展。 类似地区是指与传估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”,同类房地产可形成替代关系,因面对价格形成有重大影响。

　　(2)个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析,是判定房地产最有效使用方向的工作过程,房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素,再依据邻近地区的特征,判断出最有效使用方向。

　　3.估价方法的选择和价格估算。

　　(1)选择估价方法。在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。尽管房地产估价方法比较多,但最基本的方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时,原则上应并用王种方法。因为三种方法各有利弊,仅靠一种方法不易达到正常价格。有些房地产不适用于上述三种人法,可根据具体情况加以选择。

　　(2)价格估算。选定估价方法后,可开始对房地产进行测算,其具体测算方法本书其他章节有专门论述。应该注意的是,房地产评估测算时,如有当地政府规定的测算标准,应认真采用,如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、“房屋代议书标准”等。

　　(3)价格调整。由于资料的限制和房地产价格的复杂性,使三件方法估出的价格难以一致,因此需要进行价格调整。在进行价格调教之前,首先要对资料的运用等加以检验复核,其主要内容是:资例的选择及运用是否得当;各项房地产估价原则的应用是否得当;一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当;单位与总价的关联是否适当。其次,要对2种估价方法估算出的价格进行综合,综合的方法有三种:

　　①简单算术平均。

　　②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重,然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果,赋予较大的权重,反之则赋予较小的权重。

　　③以一种估价方法计算出的结果为主,其他估伙方法计算出的结果只供参考。最后,估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情,对综合测算出的结果再作调整,以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中,最后决定的估价额,可能以计算出的价格为主,也可能以估价人员的其地判断为主,而计算结果只作为参考。

操作六、撰写估价报告书

　　经评估测算出对象房地产的估价额后,应将估价成果写成估价报告书。估价报告书是记述估价成果的文件,它把估价过程中有关的数据、办法、要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。估价报告书的形式有自由式与定型式两种。定型式估价报告书,是固定格式、固定内容,估价人员必须按照规定的形式填写,不得改动或填减。自由式估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限的报告书形式。不论估价报告的形式如何,均至少要记载下列事项:

　　1.此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。

　　2.估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。

　　3.估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等.

　　4.估价对象具备的条件分析。

　　5.评估依据。

　　6.评估结果。

　　7、附有关文件及资料。

　　一份规范的房地产估价报告书应包含下列具体内容:

　　1.估价委托人名称

　　应有委信人的全称,有时还应有地址,以确认服务对象。

　　2.评估对象及目的

　　(l)待估房地产的名称、类型,明确估价对象;

　　(2)估价目的;

　　(3)估价时点。

　　3.评估日期

　　是反映估价工作期限的起止日期。

　　4.评估对象的综合说明

　　(1)坐落位置,包括地点、区域、门牌等;

　　(2)用途;

　　(3)面积、层次、朝向;

　　(4)建筑结构与功能,还要描述建筑内部空间结构以及各层各部分功能;

　　(5)装修情况、设备情况、附属设施情况;

　　(6)建筑使用情况,反映建筑的新旧、完好程度及对使用功能的影响;

　　(7)房地产周围环境;

　　(8)评估对象房地产的权利状况。

　　5.评估原则

　　反映在评估活动中的主要适用原则,以及评估人的立场。

　　6、评估依据

　　(l)权属资料;

　　(2)工程预、决算资料;

　　(3)测绘图纸;

　　(4)各类定额和单价资料;

　　(5)各类折旧、税收、物价、城建收费管理规定;

　　(6)与评估对象类似的房地产实例价格资料;

　　(7)规划资料;

　　(8)周围环境资料。

　　7.评估方法选择

　　8.评估计算分析

　　应介绍接选定方法所进行的数据确定、参数测算、公式选用等理由和计算过程,对计算分析过程作概括的陈述,关键要阐明作出最后估价结论的理由。

　　9.房地产价格评估结论

　　说明每种方法的计算结果,以及经最终调整修正后的正式估价结论。

　　10.评估小组成员和评估单位资格证书。

操作七、交付估价报告书及收取估价服务费

　　完成估价报告书后,最后要将估价报告书交付给委托估价者,并可就某些问题作口头说明,至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准向委托估价者收取估价服务费。

采编：www.daizuoa.com篇2:房地产估价规程

　　房地产估价程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成，每一环节又包括许多具体的工作内容。

　　一、估价前的准备

　　估价准备是房地产估价的前期工作，包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。

　　(一)、房地产评估项目的受理房地产业主，依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关(国有资产管理机构)提出评估立项申请，经批准同意后，委托合法评估机构(资产评估事务所等)进行评估。专业评估机构依法受理。

　　(二)、房地产档案研究受理房地产估价之后，应研究对象房地产档案资料。主要工行内容如下。

　　1.房地产权属档案资料

　　包括房地产所有权证明，土地使用权证件。明确委托人对房地产的权属状况。特别应注意估价对象是否有其他权利的存在。

　　2.房地产技术档案资料

　　主要包括：房屋竣工图纸，地籍图册、总平面位置图。明确房地产的地段坐落位置、房屋结构特征、房地产户籍异动状态及异动证

　　3.房地产经济档案资料

　　主要包括：委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表。明确房屋的数量、建筑时间、购置时间、已使用年限、规定使用年限、帐面原值及净值、结构特征、房屋功能等内容。注意报表是否经委托法人签章，以确定其申报的可靠性。

　　(三)、评估依据的确定

　　房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律 依据和房地价格政策和价格参数依据。

　　1.估价申报表的确定

　　估价申报表是房地产估价的直接依据。确定的内容主要有：

　　(1)房地产估价目的

　　估价目的因房地产委托人的具体情况而不同。应区别：是服务于市场交易，还是服务于房地产纠纷处理，或组建合资企业，组建;跨地区集团，组建股份公司等具体情况，为估价依据的确定奠定基础。

　　(2)房地产估价申报的内容

　　申报表所列内容是估价的直接依据。

　　(3)估价日期

　　估价日期是决定对象房地产估价额的基准日期。用年、月、日表示。估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致。因为形成房地价格的要素是变动的，房地产的实际价值会随时间的推移而变动。申报表所列数据必须注明房地产价值中止期，即是哪一时点的价格作为估价的基准价格。估价日期的确定一般可采用以下几个时点：

　　@委托评估日期为估价日期;

　　@企业集团各成员商定的财产中止期为估价日期;

　　@合资企业组建签约期为估价日期;

　　@房地产纠纷案中过去发生争议的时点。

　　一般地，为便于估价房地产的核定清查，以估价委托日上月底财务报表截止期为估价日期。如委托人于1992年10月20日委托估价，估价周期可定为1992年9月30日。值得注意：估价日期是确定对象房地产现价的基期，估算的价格是在这个时点上的现价。申报表财产截止日期，是委托人填报房地产财务核算的中止期，它是反映财产原价的时点。这两个时点可以一致，也可以不一致。估价日期与评估时期也不同，前者是决定“现价”的时点，后者是从开展评估工作到送达评估结论的时期。一般地，估价基准日不要以将来某日作估价时点，因为将来的价格受多种情况影响而难以确定。

　　2.法律依据的确定

　　根据评估目的选定相应的法律依据。法律依据包括：土地法、土地经营转让出让法、房地产抵押条例等共同性法规和产权证等法律依据。估价过程中，应依评估目的不同，选择不同的法规。特别地，要注意地方法规及其实施细则的详细规定，以保证房地产估价的合法性和针对性。

　　3.败策依据的确定

　　主要包括：国家资产管理部门

　　制定的资产估价政策，房地产的价格政策、房地产价格核算财务制度等，如：建筑工程预算定额、工程单位估价表、建筑工程取费标准等。

　　4.价格参数依据

　　包括当地政府制定的土地费用标准、房屋造价管理办法及测算资料、房地产价格指数测算资料等。注意：价格参数的确定，既要贯彻现行的有关法规和政策，也应密切联系房地产价格变动的实际情况。特别是在组建跨地区企业集团房地产估价中，要统一估价日期、统一估价政策、统一估价标准。如估价对象涉及某省各地，宜选用省政府制定的有关法规和政策规定;若涉及若干省，宜采用国家标准，而不应以各地的具体政策作为各自的标准。评估人应将有关评估依据的选定及其理由对所有当事人进行汇报，达成共识。

　　(四)、拟订估价作业计划

　　房地产估价作业计划，是对房地产估价工作的进行步骤及主要工作内容在时间上、人事上、工作方法上进行综合的预安排。其主要内容包括：估价人员的确定、估价依据的确定、实地勘估方法的确定、资料搜集与整理办法的设想、估价方法的选用、试算价格及价格的调整、内部审核确定评估结论、评估初步结论通报、疑难问题的协商办法、评估报告的编写及送达等。

　　二、现场查勘

　　房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。目的是核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性，为正确估价提供第一手资料。

　　(一)、现场查勘的主要内容

　　现场查勘的主要内容可分为房地产物体的确认房地产权属关系的确认和房地产财务状况的确认三个部分。

　　1.房地产物体的确认

　　房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态;以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑构造、用途、成色状态及地段坐落。

　　(1)对象房地产所在位置的确定

　　主要是核对房地产的边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。

　　(2)对象房地产类别的确认

　　根据我国的房地产管理体系，房产可按用途分类确认，土地按地段等级结合用途分类确认，如武汉市，在按产权关系分为直管房、自管房和私房的基础上，按用途分为商业、工业、居住及其他用地等类别。

　　(3)对象房地产数量的确认

　　房地产数量的确认，中心是确定房屋建筑面积、土地面积。评估申报上的面积与实际面积往往出现差异，评估人员往往不可能具体地计算测量，而只是以目测或步测，凭经验来测定。当发现整幢建筑或其他设施漏列时，应建议委托方补充填报。房地产估价人员对面积可不负责任，但为避免纠纷，最好在估价依据中列明“依照委托方填报的面积评估”的字样。若申报面积不实，应以实测面积经委托方认可，作为估价依据。

　　2.房地产权属关系的确认

　　权属关系的确认是在核实房地实物有元及其状态之后，确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权，但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托说明内容是否一致。

　　(1)所有权的确认

　　主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地和集体所有地;对于房屋，主要是区分直管房(市房产局管理的房产)、自管房(各单位自己管理的房产)和私房(或个人所有)产权。

　　(2)用益权的确认

　　主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。　　　　(3)担保物权的确认

　　担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。

　　(4)限制性权利的确认

　　主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权利。有限制性权禾临房地产，在所有权与使用权相对分离时，其价格会发生收益结构性变化。如所有者出租房地产，承租方无转租权，则承租权的转让价格会降低。对房地产权利关系的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分割，权利愈充分，其价格构成因素就愈多。在当前的房地产估价中，应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相关联的债权的确定，查实国家主管机关签发的权属证明及当事人双方签订的契约，区分权利范围及其对等利益关系。

　　3.房地产财务状况的确认

　　房地产财务状况的确认主要是核实房地产的原始价值、净值;使用过程扩建、改建、修缮的追，毗值;地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等。确认主要依据是：国家有关房地产财务管理的办法。财务状况的确认,应与财务部门联系，核对申报表数字与财务帐卡所列是否相符，并询问当地政府的有关财务管理办法。

　　(二)、现场

　　查勘方法

　　现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。

　　1.准备

　　@取得有关资料。包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。

　　@确定参与人员。包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。

　　@研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。

　　2.现场踏勘

　　@普查。核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。

　　@重点勘察。选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。对记录不详者，进行实地测量，作好记录。

　　@记录厂区园林等环境状态。如区内小景点、树木及绿化、建筑小品等。

　　@了解厂区发展规划及所需拆除、改建建筑。

　　@对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的作好记录。

　　3.整理踏勘资料

　　@列出确认的房地产。确认其面积、房屋结构、完好状态，尚可使用年限。

　　@归类房屋。根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。

　　@确定典型房屋，作为估价基础房屋。

　　@查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房屋结构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。

　　@对在建工程，尚未办理竣工决算工程进行清理，并与财务部了核定，避免重复计算。

　　@列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。

篇3:房地产估价理论与实务冲刺试题(上)

　　20**房地产估价理论与实务冲刺试题(上)

　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。)

　　1、为评估某宗房地产20**年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为20**年11月13日。经调查获知20**年6月至20**年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。

　　A、3214 B、3347 C、3367 D、3458

　　答案：B

　　解析：3000*(1+1.1)5=3347元/m2。

　　2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于( )。

　　A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误

　　C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况

　　答案：A

　　解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

　　3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/m2。

　　A、100 B、300 C、600 D、900

　　答案：D

　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

　　4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。

　　A、35 B、45 C、48 D、50

　　答案：A

　　解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

　　5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为( )万元。

　　A、109 B、117 C、124 D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117万元。

　　11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。

　　A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66

　　答案：B

　　解析：120**0+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2。

　　12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。

　　A、售价 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括( )。

　　A、重置成本+土地使用权价值

　　B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

　　C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

　　D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　14、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况

　　A. 有效经过年数

　　B. 实际经过年数

　　C. 剩余经过年数

　　D. 自然经过年数

　　答案：A

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

　　15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。

　　A、50 B、250 C、300 D、350

　　答案：B

　　解析：300-50=250元/m2。

　　16、收益法适用的条件是房地产的( )。

　　A、收益能够量化 B、风险能够量化

　　C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。

　　A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75%

　　答案：D

　　解析：此人应占有的土地份额={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%。

　　18. 按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

　　A.收益性 B. 用途 C. 市场性 D. 地段

　　答案：B

　　解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

　　19. 最能说明土地价格水平高低的价格是( ).

　　A. 土地单价 B. 基准地价 C. 楼面地价 D. 标定地价

　　答案：A

　　解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。

　　20. 市场法的理论依据是( ).

　　A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理

　　答案：B

　　解析：见教材。

　　21. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当(　　).

　　A. 完全相同 B. 剧烈变动 C. 差距加大 D. 应当相近

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　22. 有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为( )元/平方米。

　　A.950 B. 1000 C. 1200 D. 1250

　　答案：A

　　解析：(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/平方米。

　　23. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ).

　　A. 生地价 B. 熟地价 C. 毛地价 D. 拆迁补偿安置价

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　24. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.

　　A. 交易实例 B. 可比实例 C. 估价对象 D. 标准化实例

　　答案：B

　　解析：见教材。

　　25. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.

　　A. 重建成本 B. 重置成本 C. 完全成本 D. 重新购建价格

　　答案：A

　　解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用重建成本最好.

　　26. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).

　　A. 有效经过年数等于实际经过年数 B. 有效经过年数短于实际经过年数

　　C. 有效经过年数长于实际经过年数 D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　27. 甲土地的楼面地价为20**元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).

　　A. 甲等于乙 B. 甲大于乙 C. 甲小于乙; D. 难以判断

　　答案：C

　　解析：甲土地的单价=20***5=10000元/平方米, 乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米, 若两宗地的土地面积等其他条件相同,则可以判断甲小于乙。

　　28. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).

　　A. 逐渐降低 B. 逐渐升高 C. 可视为基本不变 D. 为零

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　29. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.

　　A. 类似房地产的客观B.类似房地产的实际C. 类似房地产的最高 D. 类似房地产的最低.

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　30. 估价上折旧注重的是( ).

　　A. 原始取得价值的减价修正 B. 原始取得价值的摊销与回收

　　C. 重置价值的摊销与回收 D. 价值的减价修正

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　31. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.

　　A. 500 B. 200 C. 250 D. 100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米.

　　32. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.

　　A. 100 B. 70 C. 60 D. 40

　　答案：B

　　解析：100-30=70万元

　　33. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为( )%。

　　A.40 B. 60 C. 50 D. 67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　34. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

　　A.323 B。275 C. 273 D. 258

　　答案：B

　　解析：297/(1+8%)=275万元。

　　35. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.

　　A. 417 B. 500 C. 460 D. 450

　　答案：C

　　解析：先求出土地价值=(50-200*12%)/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。

　　20**房地产估价理论与实务冲刺试题(下)

　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　1、成本法中的"开发利润"是指( )。

　　A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润

　　C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润

　　E、开发商所能获得的税前利润

　　答案：CE

　　解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。

　　2、区位状况比较修正的内容包括( )修正。

　　A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率

　　D、使用年限 E、周围环境

　　答案：ABE

　　解析：见教材。

　　3、路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。

　　A、深度百分率 B、资本化率 C、收益率

　　D、物价指数 E、其他价格修正率

　　答案：AE

　　解析：见教材。

　　4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。

　　A、求得的路线价已是正常价格

　　B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

　　C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

　　D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

　　答案：AC

　　解析：见教材。

　　5、在实际中计算地租量的方法有( )。

　　A、从房租中分离出地租 B、由地租求出地租

　　C、采用比较法求出地租 D、由土地开发成本求出地租

　　E、采用类似假设开发法的方法求出地租

　　答案：ABCE

　　解析：见教材。

　　6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。

　　A、农用地改为非农建设用地 B、在写字楼旁新建大型游乐场

　　C、住宅区内道路禁止货车通行 D、常常遭受洪水威胁

　　答案：BD

　　解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。

　　7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。

　　A、委托估价合同 B、实地查勘记录

　　C、估价人员的作息时间 D、向委托人出具的估价报告

　　E、估价项目来源和接洽情况

　　答案：ABDE

　　解析：见教材。

　　8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于( )等引起。

　　A、交通建设 B、市场供求变化 C、人口素质变化

　　D、所在地区衰落 E、城市规划的指定与修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。

　　9、在商品房交易中，常见的最低价格有( )。

　　A、商品房销售中的起价 B、拍卖活动中的保留价

　　C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

　　D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

　　E、采用收益法确定的参考价格

　　答案：AB

　　解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。

　　10、下面( )是计入商品住宅价格的费用。

　　A. 征地费

　　B. 建筑安装工程费

　　C. 住宅小区内的营业性用房建设费用

　　D. 住宅小区内设施的建设费用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。

　　第十一章 所有者权益在考试中居于一般地位，考题中的题型主要为客观题型。重点是资本公积的核算。

　　一、所有者权益核算的基本要求

　　1.权益工具与金融负债的区分

　　(1)权益工具是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。从权益工具的发行方看，权益工具属于所有者权益的组成内容。比如企业发行的普通股。

　　企业发行金融工具，应当按照该金融工具的实质，以及金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分确认为金融资产、金融负债或权益工具。

　　(2)企业发行金融工具时，如果该工具合同条款中没有包括交付现金或其他金融资产给其他单位的合同义务，也没有包括在潜在不利条件下与其他单位交换金融资产或金融负债的合同义务，那么该工具应确认为权益工具。

　　2.混合工具的分拆

　　企业发行的某些非衍生金融工具，即混合工具，既含有负债成份，又含有权益成份，如可转换公司债券等。对此，企业应当在初始确认时将负债和权益成份进行分拆，分别进行处理。

　　在进行分拆时，应当先确定负债成份的公允价值并以此作为其初始确认金额，再按照该金融工具整体的发行价格扣除负债成份初始确认金额后的金额确定权益成份的初始确认金额。

　　发行该非衍生金融工具发生的交易费用，应当在负债成份和权益成份之间按照各自的相对公允价值进行分摊。具体可参见负债章例子。

　　3.所有者权益的分类

　　所有者权益可分为实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润四部分。其中，盈余公积和未分配利润统称为留存收益。

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用"√"表示正确，用"×"表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材"若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期"。

　　3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 ( )

　　答案：错

　　解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。

　　5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 ( )

　　答案：对

　　解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951

　　7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 ( )

　　答案：错

　　解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显着差异时，就会存在不同的路线价。

　　8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 ( )

　　答案：错

　　解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。

　　9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 ( )答案：对

　　解析：见教材。

　　12、 "路线价"是临街土地中"标准宗地"的平均水平价格，可视为市场法中的"可比实例"价格。 ( )

　　答案：对

　　解析： 见教材。

　　13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 ( )

　　答案：错

　　解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。

　　14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )

　　答案：对

　　解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。

　　15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。( )

　　答案：错

　　解析： 如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。

　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，20**m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

　　据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

　　解：(1)计算办公楼现值

　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

　　②收益年限=40-6=34年

　　③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

　　(2)计算乙方的使用权价格

　　①乙方使用权年净收益=80×20**×85%×(1-35%)×12=106.08万元

　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：

　　V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

　　(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

　　2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经纪寿命为50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

　　解：

　　(1)计算建筑物的重置价格：

　　建造成本=800万元

　　管理费用=800*3%=24万元

　　投资利息=(800+24)*60%*[(1+6%)*1.5-1]+(800=24)*40%*[(1+6%0*0.5-1]=54.90万元

　　建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元

　　(2)计算建筑物的折旧额：

　　墙、地面等损坏的折旧额=18万元

　　装修部分的折旧额=200*2/5=80万元

　　设备部分的折旧额=110*8/10=88万元

　　长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)*8/50=115.34万元

　　建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

篇4:房地产估价师理论考前冲刺试题

　　20**年房地产估价师理论考前冲刺试题

　　1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。

　　A、充公权

　　B、管制权

　　C、征税权

　　D、征收权

　　2、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。

　　A、992.06

　　B、983.10

　　C、1080

　　D、852

　　3、假设开发法又称开发法、剩余法，它是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，都是预期原理。( )

　　A、对

　　B、错

　　4、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )

　　A、对

　　B、错

　　5、房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。

　　A、估价目的

　　B、估价程序

　　C、估价时点

　　D、估价作业日期

　　6、假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )

　　A、对

　　B、错

　　7、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于( )的建筑物的估价。

　　A、具有重要价值

　　B、具有现实价值

　　C、具有巨大价值

　　D、具有历史价值 转自学易网 www.studyez.com

　　8、关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。

　　A、临街房地产

　　B、城市房地产

　　C、有收益或有潜在收益的房地产

　　D、出租或销售用途的房地产

　　9、房地产估价需要明确一些基本事项，下列事项中占龙头地位的是( )。

　　A、估价目的

　　B、估价时点

　　C、估价对象

　　D、估价方法

　　10、估价上的折旧注重的是( )。

　　A、原始取得价值的减价修正

　　B、原始取得价格的摊销与回收

　　C、重置价格的摊销与回收

　　D、价值的减价修正

　　11、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、条件不足，无法确定

　　12、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。( )

　　A、对

　　B、错

　　13、从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，采用不同的计算基数及与其相对应的利润率来估算，所得的结果不同。( )

　　A、对

　　B、错

　　14、假设开发法是以( )原理为理论依据的。

　　A、收益递增原理

　　B、均衡原理

　　C、预期原理

　　D、未来趋势原理

　　15、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。

　　A、1200

　　B、1150

　　C、1100

　　D、1050

　　16、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。

　　A、40

　　B、42

　　C、45

　　D、50

　　17、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( ) m2。A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　18、直接比较修正一般是采用( )的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较。

　　A、评选

　　B、评定

　　C、评分

　　D、评价

　　19、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。

　　A、782.94

　　B、817.06

　　C、792.85

　　D、768.06

　　20、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。

　　A、6.19

　　B、6.42

　　C、7.20

　　D、9.58

篇5:房地产估价师经营与管理模拟题(上)

　　20**年房地产估价师经营与管理模拟题(上)

　　1、竞争导向定价法不包括(　)。

　　A.领导定价法

　　B.挑战定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.价值定价法

　　标准答案：d

　　2、进度计划管理通常采用横道图和(　)。

　　A.资金流动计划图

　　B.网络图

　　C.直方图

　　D.控制图

　　标准答案：b

　　3、工程成本控制的主要对象是主要费用的(　)。

　　A.变动费用

　　B.固定费用

　　C.材料费用

　　D.人工费用

　　标准答案：a

　　4、制定进度计划时，(　)法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

　　A.横道图

　　B.网络图

　　C.进行图

　　D.工序图

　　标准答案：a

　　5、(　)负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

　　A.承包商

　　B.开发商

　　C.监理机构

　　D.建设主管部门

　　标准答案：b

　　6、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起(　)日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　标准答案：b

　　7、领导定价法属于(　)定价方式。

　　A.成本导向定价法

　　B.目标导向定价法

　　C.竞争导向定价法

　　D.购买者导向定价法

　　标准答案：c

　　8、目标定价法属于(　)定价方式。

　　A.成本导向定价法

　　B.随行就市定价法

　　C.竞争导向定价法

　　D.购买者导向定价法

　　标准答案：a

　　8、开发商定价方法有(　)。

　　A.成本导向定价法

　　B.目标导向定价法

　　C.竞争导向定价法。

　　D.购买者导向定价法

　　10、宣传作为促销组合因素之一，在(　)等方面，起着十分重要的作用。

　　A.刺激对企业产品的需求，增加销售

　　B.改善形象

　　C.提高知名度

　　D.提高产品品质

　　标准答案：a，b，c

　　解　　析：宣传不能改变产品品质

　　1、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括(　)方面。

　　A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差

　　B.控制混凝土质量

　　C.对工程中的配套设备进行检验

　　D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

　　标准答案：a，b，d

　　2、开发项目竣工验收的工作程序一般分为(　)。

　　A.单项工程竣工验收

　　B.综合验收

　　C.单位工程验收

　　D.单项验收

　　标准答案：a，b

　　解　　析：开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。

　　3、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是(　)。

　　A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

　　B.对所选用的材料和设备进行质量评价

　　C.对整个施工过程中的工程质量进行评估

　　D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判

　　E.确定质量控制的对象

　　标准答案：a，b，c，d

　　4、双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式。(　)

　　标准答案：错误

　　解　　析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式

　　5、判断物业代理公司过往的业绩主要是看其总共代理过多少个项目或成交额有多少。(　)

　　标准答案：错误

　　解　　析：看物业代理公司过往的业绩，不是看其总共代理过多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。

　　6、认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。(　)

　　标准答案：错误

　　解　　析：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

　　7、如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。(　)

　　标准答案：正确

　　8、随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。(　)

　　标准答案：错误

　　解　　析：成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。

　　9、一般说来，全国或国际性代理公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触;而地方性代理机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细了解。(　)

　　标准答案：正确

　　10、控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。(　)

　　标准答案：错误

　　解　　析：强化"成本"意识，协调各部门共同参加成本控制工作，是成本控制最基本的做法。

　　1、工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。(　)

　　标准答案：正确

　　2、工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。(　)

　　标准答案：正确

　　3、制定广告方案所需的五种决策，即5M，是指任务、资金、信息、媒体和衡量。(　)

　　标准答案：正确

　　4、建设工程进度控制工作的主要内容包括(　)。

　　A.施工现场的调研与分析

　　B.编制项目建设工程进度计划

　　C.监督项目施工进度计划的执行

　　D.编制与质量控制等相关的配套进度计划

　　E.对项目建设总周期目标的论证与分析

　　标准答案：a，b，c，

　　5、技术资料的内容包括(　)。

　　A.前期工作资料

　　B.土建资料

　　C.安装方面的资料

　　D.设计文件及变更资料

　　E.招标方面的资料

　　标准答案：a，b，c

　　6、成本计划可分解为(　)方面。

　　A.材料设备成本计划

　　B.管理费成本计划

　　C.人工费成本计划

　　D.不可预见成本计划

　　E.施工机械费用计划

　　标准答案：a，b，c，

　　7、建设阶段的项目管理，包括(　)的管理。

　　A.质量

　　B.进度

　　C.成本

　　D.合同

　　E.工程

　　标准答案：a，b，c，d

　　8、房地产开发项目的主要合同关系有(　)。

　　A.开发商的主要合同关系

　　B.承包商的主要合同关系

　　C.建筑商的主要合同关系

　　D.监理机构的主要合同关系

　　E.供应商的主要合同关系

　　标准答案：a，b

　　9、20**年国家出台了国有土地使用权出让实行"招、拍、挂"的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的(　)。

　　A.适应性

　　B.异质性

　　C.政策影响性

　　D.相互影响性

　　标准答案：c

　　10、房地产的经济寿命是指物业开始使用至(　)的时刻。

　　A.收益为零

　　B.产生的收益超过其使用成本

　　C.净收益为零

　　D.收益率小于基准收益率

　　标准答案：c

　　1、房地产的投资对象包括(　)。

　　A.房地产直接投资和房地产间接投资

　　B.房地产实物资产和房地产证券

　　C.商品房建设投资和土地开发投资

　　D.固定资产投资和流动资产投资

　　标准答案：b

　　2、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于(　)。

　　A.商品房建设投资

　　B.置业投资

　　C.土地开发投资

　　D.单纯的土地开发

　　标准答案：a

　　3、按建设性质的不同，投资可分为(　)等。

　　A.新建投资

　　B.扩建投资

　　C.利用外资

　　D.迁建投资

　　E.恢复投资

　　标准答案：a，b，d，

　　4、投资的特性包括(　)。

　　A.投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动

　　B.投资具有时间性

　　C.投资的目的在于得到收益

　　D.投资具有稳定性

　　E.投资具有固定性

　　标准答案：a，b，c

　　5、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为(　)。

　　A.居住物业

　　B.在建工程

　　C.工业物业

　　D.建成后的物业

　　E.商用物业

　　标准答案：b，d

　　6、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对(　)都具有吸引力。

　　A.置业投资者

　　B.开发商

　　C.承包商

　　D.租客

　　E.专业人士

　　标准答案：a，b，d

　　7、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产类型主要有(　)。(20**年试题)

　　A.商住楼

　　B.土地

　　C.在建工程

　　D.写字楼

　　E.建成后的物业

　　标准答案：b，c，

　　8、房地产最重要的一个特性是(　)。

　　A.不可移动性

　　B.适应性

　　C.异质性

　　D.寿命周期长

　　标准答案：a

　　9、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是(　)。

　　A.弱流动性

　　B.异质性

　　C.寿命周期长

　　D.不可移动性

　　标准答案：a

　　10、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为(　)。

　　A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资

　　B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济

　　C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资

　　D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资

　　标准答案：a

　　20**年房地产估价师经营与管理模拟题(下)

　　1、房地产投资的(　)特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

　　A.能够得到税收方面的好处

　　B.易于获得金融机构的支持

　　C.能抵消通货膨胀的影响

　　D.提高投资者的资信等级

　　标准答案：c

　　2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A.政治风险

　　B.政策风险

　　C.利率风险

　　D.市场供求风险

　　标准答案：b

　　3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A.变现风险

　　B.政策风险

　　C.利率风险

　　D.市场供求风险

　　标准答案：a

　　4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.未来经营费用风险

　　C.资本价值风险

　　D.比较风险

　　标准答案：b

　　5、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是(　)?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　标准答案：b

　　解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74

　　6、(　)是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

　　A.通货膨胀风险

　　B.市场供求风险

　　C.变现风险

　　D.政策风险

　　标准答案：a

　　7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个(　)。

　　A.正的协方差

　　B.负的协方差

　　C.标准协方差

　　D.绝对协方差

　　标准答案：b

　　8、按照用途不同，物业可以分为(　)。(20**年试题)

　　A.居住物业

　　B.商业物业

　　C.工业物业

　　D.出租物业

　　E.仓储物业

　　标准答案：a，b，c

　　9、下列属于房地产开发直接投资的是(　)。

　　A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票

　　B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份

　　C.购买房地产抵押支持证券(MBS)

　　D.购买一座正在运营的高尔夫球场

　　标准答案：d

　　10、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的(　)债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

　　A.房地产企业债券

　　B.个人住房抵押贷款

　　C.房地产企业抵押贷款

　　D.金融机构长期融资

　　标准答案：b

　　1、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为(　)。

　　A.3.5%

　　B.5.17%

　　C.7.75%

　　D.8.59%

　　标准答案：c

　　2、租金调整时可能会引起争议而诉诸与法律所带来的风险属于(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.资本价值风险

　　C.比较风险

　　D.未来运营风险

　　标准答案：d

　　3、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是(　)的影响

　　A.预期通货膨胀

　　B.非预期通货膨胀

　　C.成本型通货膨胀

　　D.需求型通货膨胀

　　标准答案：a

　　4、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是(　)。

　　A.比较风险

　　B.收益现金流风险

　　C.持有期风险

　　D.时间风险

　　标准答案：b

　　5、房地产投资的(　)优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。

　　A.能抵消通货膨胀的影响

　　B.相对较高的收益水平

　　C.提高投资者的资信等级

　　D.易于获得金融机构的支持

　　标准答案：a

　　6、开发投资的投资者主要是(　)。

　　A.赚取利润

　　B.保值增值

　　C.获得收益

　　D.消费

　　标准答案：a

　　7、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于(　)。

　　A.房地产开发投资

　　B.房地产置业投资

　　C.房地产间接投资

　　D.投资于房地产投资信托公司

　　标准答案：c

　　8、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临(　)。

　　A.市场供求风险

　　B.周期风险

　　C.变现风险

　　D.通货膨胀风险

　　标准答案：d

　　解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

　　9、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于(　)的考虑结果。

　　A.大陆政策多变

　　B.占领世界投资市场

　　C.风险转移

　　D.投资组合

　　标准答案：d

　　解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

　　10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于(　)。

　　A.系统风险

　　B.资本价值风险

　　C.个别风险

　　D.比较风险

　　标准答案：c

　　1、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为(　)。

　　A.150%

　　B.200%

　　C.75%

　　D.400%

　　标准答案：c

　　解析：流动比率等于流动资产总额除以流动负债总额。

　　2、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为(　)。

　　A.37.5%

　　B.75%

　　C.150%

　　D.113%

　　标准答案：a

　　解析：速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额=(3000-1500)/4000=37.5%

　　3、项目开发经营期内可用作还款资金的有(　)。

　　A.利润

　　B.折旧

　　C.摊销

　　D.营业外收入

　　E.其它还款资金

　　标准答案：a，b，c，e

　　4、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有(　)。

　　A.利息备付率

　　B.资产负债率

　　C.偿债备付率

　　D.流动比率

　　E.速动比率

　　标准答案：a，c

　　5、(　)指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

　　A.利息备付率

　　B.偿债备付率

　　C.资产负债率

　　D.流动比率

　　标准答案：b

　　6、下列不属于清偿能力指标的是(　)。

　　A.借款偿还期

　　B.利息备付率

　　C.现金回报率

　　D.偿债备付率

　　标准答案：c

　　7、流动比率，下列说法不正确的是(　)。

　　A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%

　　B.又称之为"银行家比率"

　　C.又称之为"二对一比率"

　　D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

　　标准答案：d

　　解析：在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。

　　8、房地产投资较一般投资，具有以下(　)优点。

　　A.相对较高的收益

　　B.投资回收期长

　　C.提高投资者的资信等级

　　D.良好的流动性

　　E.投资数额巨大

　　标准答案：a，c

　　解析：房地产投资的一些优点包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。房地产投资的优点还包括：(1)相对较高的收益水平;(2)易于获得金融机构的支持;(3)能抵消通货膨胀的影响;(4)提高投资者的资信等级。

　　9、下列风险属于房地产投资系统风险的有(　)。

　　A.持有期风险

　　B.或然损失风险

　　C.政策风险

　　D.通货膨胀风险

　　E.收益现金流风险

　　标准答案：b，c，d

　　解析：房地产投资的系统风险，是指对市场中所有投资项目均产生影响，而投资者对这些风险无法控制的风险。主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政治风险、政策风险和或然损失风险等。

　　10、房地产投资的风险主要体现在(　)。

　　A.投入资金的安全性

　　B.期望收益的可靠性

　　C.投资项目的变现性

　　D.宏观经济的稳定性

　　E.资产管理的复杂性

　　标准答案：a，b，c

　　1、下列说法不正确的是(　)。

　　A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

　　B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。

　　C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。

　　D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。

　　标准答案：a

　　解析：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。

　　2、开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的(　)。

　　A.经营费用

　　B.销售费用

　　C.管理费用

　　D.财务费用

　　E.不可预见费用

　　标准答案：a，c，d

　　3、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入。包括(　)。

　　A.销售收入

　　B.补贴收入

　　C.出租收入

　　D.经营收入

　　E.营业外收入

　　标准答案：a，c，d

　　4、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为(　)等四个层次。

　　A.经营利润

　　B.利润总额

　　C.税后利润

　　D.可分配利润

　　E.未分配利润

　　标准答案：a，b，c，d

　　5、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是(　)。

　　A.资金来源

　　B.资金成本

　　C.项目风险

　　D.预期利润

　　E.机会成本

　　标准答案：b，c

估价房地产