房地产开发程序及流程

房地产开发程序及流程

第一步房地产开发公司的设立

　　房地产开发公司设立阶段的法律程序

　　一、内资房地产综合开发公司的设立

　　1、公司设立准备

　　2、申请资质等级审批

　　3、申请办理企业名称预先核准

　　4、办理工商注册登记

　　5、办理税务登记

　　二、外资房地产开发公司的设立

　　6、申请批准项目建议书

　　7、办理企业名称登记

　　8、送审合资或合作合同、章程

　　9、申领外商投资企业批准证书

　　10、办理企业登记

　　房地产开发公司设立阶段的相关税费

　　1、企业法人开业登记费

　　2、企业法人变更登记费

　　3、企业法人年度检验费

　　4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

　　房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

　　1、选定项目，签定合作意向书

　　2、初步确定开发方案

　　3、申报规划要点

　　4、申报、审批项目建议书

　　5、编制项目可行性研究报告

　　6、申报、审批项目可行性研究报告

　　房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

　　1、可行性研究费

　　2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

　　一、房地产开发项目的规划设计

　　1、申报选址定点

　　2、申报规划设计条件

　　3、委托作出规划设计方案

　　4、办理人防审核

　　5、办理消防审核

　　6、审定规划设计方案

　　7、住宅设计方案的专家组审查

　　8、落实环保“三废”治理方案

　　9、委托环境影响评价并报批

　　10、建设工程勘察招、投标

　　11、委托地质勘探

　　12、委托初步设计

　　13、申报、审定初步设计

　　二、房地产开发项目的市政配套

　　14、征求主管部门审查意见

　　15、落实市政公用设施配套方案

　　16、报审市政配套方案

　　17、市政各管理部门提出市政配套意见

　　18、市政管线综合

　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

　　1、工程勘察(测量)费

　　2、工程设计费

　　3、建设工程规划许可证执照费

　　4、竣工档案保证金

　　5、临时用地费

　　6、临时建设工程费

　　7、建设工程勘察招标管理费

　　8、勘察设计监督管理费

　　9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

　　取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

　　一、国有土地使用权的出让

　　1、办理建设用地规划许可证

　　2、办理建设用地委托钉桩

　　3、办理国有土地使用权出让申请

　　4、主管部门实地勘察

　　5、土地估价报告的预审

　　6、委托地价评估

　　7、办理核定地价手续

　　8、办理土地出让审批

　　9、签订国有土地使用权出让合同

　　10、领取临时国有土地使用证

　　11、领取正式国有土地使用证

　　12、国有土地使用权出让金的返还

　　二、国有土地使用权的划拨

　　13、国有土地使用权划拨用地申请

　　14、主管部门现场勘察

　　15、划拨用地申请的审核、报批

　　16、取得划拨用地批准

　　三、集体土地的征用

　　17、征用集体土地用地申请

　　18、到拟征地所在区(县)房地局立案

　　19、签订征地协议

　　20、签订补偿安置协议

　　21、确定劳动力安置方案

　　22、区(县)房地局审核各项协议

　　23、市政府下文征地

　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

　　25、办理批地文件、批地图

　　26、办理冻结户口

　　27、调查户口核实劳动力

　　28、办理农转工工作

　　29、办理农转居工作

　　30、办理超转人员安置工作

　　31、地上物作价补偿工作

　　32、征地结案

　　取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

　　1、地价款(土地出让金)

　　2、资金占用费

　　3、滞纳金

　　4、土地使用费

　　5、外商投资企业土地使用费

　　6、防洪工程建设维护管理费

　　7、土地闲置费

　　8、土地权属调查、地籍测绘费

　　9、城镇土地使用税

　　10、地价评估费

　　11、出让土地预订金

　　12、征地管理费

　　13、土地补偿费

　　14、青苗及树木补偿费

　　15、地上物补偿费

　　16、劳动力安置费

　　17、超转人员安置费

　　18、新菜田开发建设基金

　　19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

　　房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

　　1、委托进行拆迁工作

　　2、办理拆迁申请

　　3、审批、领取拆迁许可证

　　4、签订房屋拆迁责任书

　　5、办理拆迁公告与通知

　　6、办理户口冻结

　　7、暂停办理相关事项

　　8、确定拆迁安置方案

　　9、签订拆迁补偿书面协议

　　10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

　　11、发放运作拆迁补偿款

　　12、拆迁施工现场防尘污染管理

　　13、移交拆迁档案资料

　　14、房屋拆迁纠纷的裁决

　　15、强制拆迁

　　房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

　　1、房屋拆迁补偿费

　　2、搬家补助费

　　3、提前搬家奖励费

　　4、临时安置补助费(周转费)

　　5、清理费

　　6、停产停业综合补助费

　　7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

　　8、一次性异地安置补助费

　　9、房屋拆迁管理费

　　10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

　　房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

　　一、房地产开发项目开工前准备工作

　　1、领取房地产开发项目手册

　　2、项目转入正式计划

　　3、交纳煤气(天然气)厂建设费

　　4、交纳自来水厂建设费

　　5、交纳污水处理厂建设费

　　6、交纳供热厂建设费

　　7、交纳供电贴费及电源建设集资费

　　8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

　　9、设计单位出报批图

　　10、出施工图

　　11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

　　12、办理消防审核意见表

　　13、审批人防工程、办理人防许可证

　　14、核发建设工程规划许可证

　　15、领取开工审批表，办理开工登记

　　二、房地产开发项目的工程建设招投标

　　16、办理招标登记、招标申请

　　17、招标准备

　　18、招标通告

　　19、编制招标文件并核准

　　20、编制招标工程标底

　　21、标底送审合同预算审查处确认

　　22、标底送市招标办核准，正式申请招标

　　23、投标单位资格审批

　　24、编制投标书并送达

　　25、召开招标会，勘察现场

　　26、召开开标会议，进行开标

　　27、评标、决标

　　28、发中标通知书

　　29、签订工程承包合同

　　30、工程承包合同的审查

　　三、房地产开发项目开工手续的办理

　　31、办理质量监督注册登记手续

　　32、建设工程监理

　　33、办理开工统计登记

　　34、交纳实心黏土砖限制使用费

　　35、办理开工前审计

　　36、交纳投资方向调节税

　　37、领取固定资产投资许可证

　　38、报装施工用水、电、路

　　39、协调街道环卫部门

　　40、协调交通管理部门

　　41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

　　42、领取建设工程开工证

　　四、房地产开发项目的工程施工

　　43、施工场地的“三通一平”

　　44、施工单位进场和施工暂设

　　45、工程的基础、结构施工与设备安装

　　46、施工过程中的工程质量监督

　　五、房地产开发项目的竣工验收

　　47、办理单项工程验收手续

　　48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

　　49、商品住宅性能认定

　　50、竣工统计登记

　　51、办理竣工房屋测绘

　　52、办理产权登记

　　房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

　　1、三通一平费

　　2、自来水厂建设费

　　3、污水处理厂建设费

　　4、供热厂建设费

　　5、煤气厂建设费

　　6、地下水资源养蓄基金

　　7、地下热水资源费

　　8、市政、公用设施建设费(大市政费)

　　9、开发管理费

　　10、城建综合开发项目管理费

　　11、建筑行业管理费

　　12、绿化建设费

　　13、公园建设费

　　14、绿化补偿费

　　15、路灯维护费

　　16、环卫设施费

　　17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)

　　18、电源建设集资费(用电权费)

　　19、外部供电工程贴费(电贴费)

　　20、建安工程费

　　21、建设工程招投标管理费

　　22、合同预算审查工本费

　　23、质量管理监督费

　　24、竣工图费

　　25、建材发展补充基金

　　26、实心黏土砖限制使用费

　　27、工程监理费

　　28、工程标底编制管理费

　　29、机电设备委托招标服务费

　　30、超计划用水加价

　　31、夜间施工噪声扰民补偿费

　　32、占道费

　　33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

　　房地产开发项目经营阶段的法律程序

　　一、北京市外销商品房的销售

　　1、办理《外销商品房预(销)售许可证》

　　2、选定中介代理机构和律师事务所

　　3、与购房者签订认购书

　　4、签订正式买卖契约

　　5、办理签约公证

　　6、办理外销商品房预售契约公证

　　7、办理外销商品房的预售登记

　　8、外销商品房转让登记

　　9、外销商品房抵押登记

　　10、楼宇交付入住手续

　　11、办理产权过户手续

　　二、北京市内销商品房的销售

　　12、提交完成建设项目投资证明

　　13、签署预售内销商品房预售款监管协议

　　14、办理《内销商品房预(销)售许可证》

　　15、销售项目备案

　　16、委托中介代理机构进行销售

　　17、与购房者签订认购书

　　18、与购房者签订买卖契约

　　19、办理预售登记

　　20、办理转让登记

　　21、办理房地产抵押登记手续

　　22、楼宇交付入住

　　23、质量保证书和使用说明书

　　24、办理产权立契过户手续

　　三、北京市房地产出租的综合管理

　　25、房屋出租权的确认

　　26、申请房屋租赁许可证

　　27、出租人与承租人签订书面承租协议

　　28、租赁当事人办理租赁登记手续

　　29、租赁房屋的转租

　　30、房屋租赁关系的终止

　　四、北京市房地产出租的专项(外地来京人员)管理

　　31、房屋出租权的确认

　　32、出租人办理房屋租赁许可证

　　33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

　　34、签订书面租赁协议

　　35、租赁双方办理租赁登记备案手续

　　五、北京市房地产的抵押

　　36、抵押权的设定

　　37、签订抵押合同

　　38、办理房地产抵押登记

　　39、抵押房地产的占管

　　40、抵押房地产的处分

　　房地产开发项目经营阶段的相关税费

　　1、营业税

　　2、城市维护建设税

　　3、教育费附加

　　4、印花税

　　5、契税

　　6、土地增值税

　　7、企业所得税

　　8、个人所得税

　　9、房产税

　　10、城市房地产税

　　11、房屋产权登记费

　　12、房屋所有权证工本费

　　13、房产共有权执照费

　　14、房屋他项权利执照费

　　15、房屋买卖登记费

　　16、房屋买卖手续费

　　17、房屋租赁审核备案手续费

　　18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

　　19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

　　20、房屋租赁登记费　21、房屋估价手续费

　　22、房屋公证估价手续费

　　23、房地产价格评估费

　　24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

　　房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

　　1、物业管理单位经营资质审批

　　2、签署物业管理委托合同

　　3、居住小区的物业接管综合验收

　　4、物业使用、管理、维修公约的核准

　　5、安排签订管理公约

　　6、制定、提供质量保证书和使用说明书

　　7、物业管理服务基本要求

　　8、物业管理委员会的设立

　　房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

　　1、居住小区物业管理启动经费

　　2、共用部位共用设施设备维修基金

　　3、普通居住小区物业管理费

　　4、高档住宅物业管理费

　　5、经济适用住房小区物业管理费

　　6、供暖费

Editorial：www.daizuoa.com篇2:外商独资经营房地产开发有限公司章程

外商独资经营“房地产开发有限公司”章程

第一章 总则

　　第一条 根据《中华人民共和国外资企业法》，及______先生(以下简称甲方)与香港投资公司(以下简称乙方)于20**年 月 日在中国南京签订的外商独资经营“房地产开发有限公司”合同，制订本公司章程。

　　第二条 外资公司名称为：房地产开发有限公司(以下简称外资公司)。

　　英文名称为：

　　外资公司的法定地址为：江苏省南京市江宁区______号。

　　第三条 甲乙双方的名称、法定地址为：

　　甲方：______。

　　身份证明：

　　法定地址：______号。

　　经常居住地址：中国江苏省南京市______号。

　　乙方：香港______投资公司

　　法定地址：香港______号

　　法定代表人：

　　第四条 外资公司为有限责任公司。

　　第五条 外资公司为中国法人，受中国法律管辖和保护，其一切活动必须遵守中国的法律、法令和有关条例规定。

第二章 宗旨、经营范围

　　第六条 外资公司宗旨为：进行房地产开发经营及提供衍生服务，获取甲乙双方满意的经济利益。

　　第七条 外资公司经营范围为：从事房地产开发建设、商品房销售和租赁、房地产信息咨询、房地产营销策划、物业管理、会所服务及相关配套服务。

　　第八条 外资公司生产规模为：经营初期年产值可达10000万元人民币,正常经营后年产值可达100000万元人民币。

　　第九条 外资公司向国内外市场销售其产品，其销售比例：不限。

第三章 投资总额和注册资本

　　第十条 外资公司的投资总额为1200万美元，外资公司注册资本为1000万美元。

　　第十一条 甲乙双方出资如下：

　　甲方：认缴出资额为600万美元，占注册资本百分之六十。

　　乙方：认缴出资额为400万美元，占注册资本百分之四十。

　　第十二条 甲乙方应按合同规定的期限缴清各自出资额。外资公司投资总额与注册资金间的差额，由甲乙方按照其在注册资本中的出资比例给企业贷款补充。

　　第十三条 甲乙方缴付出资额后，经外资公司聘请在中国注册的会计师验资，出具验资报告后，由外资公司据以发给出资证明书。出资证明书主要内容是：外资公司名称、成立日期、投资者名称及出资额、出资日期、发给出资证明书日期等。

　　第十四条 外资公司经营期内，外资公司不得减少注册资本数额。因投资总额和生产经营规模等发生变化，确需减少的，须经原审批机构批准。

　　第十五条 任何一方转让其出资额，不论全部或部分，都须经另一方同意，一方转让时，另一方有优先购买权。

　　第十六条 外资公司注册资本的增加、转让，应由董事会一致通过后，并报原审批机构批准，向原登记机构办理变更登记手续。

第四章 董事会

　　第十七条 外资公司设董事会。董事会是外资公司的最高权力机构。

　　第十八条 董事会决定外资公司的一切重大事宜，其职权主要如下：

　　决定和批准总经理提出的重要报告(如生产规划、年度营业报告、资金、借贷款等);

　　批准年度财务报表、收支预算、年度利润分配方案;

　　通过公司重要规章制度;

　　决定设立分支机构;

　　修改公司规章;

　　讨论决定外资公司停产、终止或与另一个经济组织合并;

　　负责外资公司终止和期满时的清算工作;

　　其他应由董事会决定的重大事宜。

　　第十九条 董事会由5名董事组成，其中甲方委派3名，乙方委派2名。董事会任期为四年，可以连任。

　　第二十条 董事会董事长是公司法定代表人，由甲方委派，副董事长一名，由乙方委派。

　　第二十一条 甲乙方在委派和更换董事人选时，应书面通知董事会。

　　第二十二条 董事会例会每半年召开一次，经三分之一以上的董事提议，可以召开董事会临时会议。

　　第二十三条 董事会会议原则上在公司所在地举行。

　　第二十四条 董事会会议由董事长召集并主持，董事长因故不能履行其职责时,可临时授权副董事长或其他董事为代表。董事长未明确授权且不能履行其职责时,可由甲方委派的董事代理履行职责。

　　第二十五条 董事长应在董事会开会前十五日书面通知各董事，写明会议内容、时间、和地点。

　　第二十六条 董事因故不能出席董事会会议，可以书面委托代理人出席董事会。如届时未出席也未委托他人出席，则作为弃权。

　　第二十七条 出席董事会会议的法定人数为全体董事的三分之二，不够三分之二人数时，其通过的决议无效。如果一方或双方所委派的董事不出席董事会会议,也不委托他人代表其出席会议,致使董事会2日内不能就法律法规和本合同及外资公司章程所列公司重大问题或事项作出决议,则其他方可以向不出席会议的董事及委派方,按照其法定地址再次发出书面通知,敦促其在规定日期出席董事会会议。书面通知应在确定召开会议日期的30日前，以双挂号或特快专递的方式发出。届时如果被通知人仍未出席会议，视为弃权，通知方所委派的董事可以召开董事会特别会议。即使出席该董事会特别会议的董事达不到举行董事会会议的法定人数，经出席董事会特别会议的全体董事一致通过，仍可就公司的重大问题或事项作出有效决议。

　　第二十八条 董事会每次会议时，须作详细的书面记录，并由全体出席董事签字，代理人出席时，由代理人签字。记录文字使用中文。该记录由外资公司存档。

　　第二十九条 下列事项须董事会一致通过：

　　(一) 外资公司章程的修改;

　　(二) 外资公司的终止解散;

　　(三) 外资公司注册资本的调整;

　　(四) 外资公司与其他经济组织的合并或分立;

　　(五)一方或数方转让其在外资公司的股权;

　　(六)一方或数方持其在外资公司的股权质押;

　　(七)抵押外资公司的资产;

　　(八)为其他经济组织或个人提供信用担保;

　　(九)董事会认为需由与会董事一致通过的其他事项。

　　第三十条 对其他事宜,可采取多数通过或简单多数通过决定;但董事长有异议时,应将争议事宜提交股东会议决定;股东会议按外资公司股东投资份额,采取多数投资份额通过决定。

第五章 经营管理机构

　　第三十一条 外资公司设经营管理机构，下设生产、技术、销售、财务、行政等部门。

　　第三十二条 外资公司设总经理一人，由董事会决定后，董事长聘任，任期四年;设副总经理若干人，由总经理提名报董事会研究决定后，总经理聘任，任期二年。外资公司实行董事会领导下的总经理负责制。

　　第三十三条 总经理直接对董事会负责，执行董事会的各项决定，组织领导外资公司的日常生产、技术和经营管理工作，副总经理协助总经理工作，当总经理不在时，代理行使总经理的职责。

　　第三十四条 外资公司日常工作中重要问题的决定，应由总经理和常务副总经理联合签署方能生效。需要联合签署的事项，由董事会具体规定。

　　第三十五条 总经理、副总经理任期届满时，经董事会研究决定，可以连任。

　　第三十六条 董事长或副董事长、董事经董事会聘请，可兼任外资公司总经理、副总经理及其他高级职员。

　　第三十七条 总经理、副总经理不得兼任其他经济组织的总经理或副总经理，不得参与其他经济组织对外资公司商业竞争行为。

　　第三十八条 外资公司设总工程师、总会计师、总建筑师、项目总监、审计师等。总会计师、审计师对董事会负责

　　第三十九条 总工程师、总会计师、总建筑师、项目总监、审计师等的招聘由董事会研究决定，由总经理聘任、领导。

　　总会计师负责领导外资公司的财务会计工作，组织外资公司开展全面经济核算，实施经济责任制。

　　审计师负责外资公司的财务审计工作，审查稽核外资公司的财务收支文件和会计帐目，向总经理并向董事会提出报告。

　　第四十条 总经理、副总经理、总工程师、总会计师、审计师和其他高级职员请求辞职时，应提前30日向董事会提出书面报告。

　　以上人员如有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，可随时解聘，如触犯刑律的，要依法追究刑事责任。

第六章 财务会计

　　第四十一条 外资公司的财务会计按照中华人民共和国财政部制定的，外资经营企业财务会计制度规定办理。

　　第四十二条 外资公司会计年度采用日历年制，自1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

　　第四十三条 外资公司的一切凭证、帐簿、报表、用中文书写。

　　第四十四条 外资公司采用人民币为记帐本位币，人民币同其他货币折算，按实际发生之日中华人民共和国国家外汇管理局公布的汇价计算。

　　第四十五条 外资公司在中国银行或中国银行同意的其他银行开立人民币及外币帐户。

　　第四十六条 外资公司采用国际通用的权责发生制和借贷记帐法记帐。

　　第四十七条 外资公司财务会计帐册上应记载如下内容：

　　1.外资公司所有的物资出资及购入情况;

　　2.外资公司所有的现金收入、支出数量;

　　3.外资公司注册资本及负债情况;

　　4.外资公司注册资本的缴纳时间、增加及转让情况。

　　第四十八条 外资公司财务部门应在每一个会计年度前三个月编制上一个会计年度的资产负债表和损益计算书，经审计师审核签字后，提交董事会会议通过。

　　第四十九条 投资各方有权自费聘请审计师查阅外资公司帐簿。查阅时，外资公司应提供方便。

　　第五十条 外资公司按照中华人民共和国外资经营企业所得税法施行细则的规定，由董事会决定其固定资产的折旧年限。

　　第五十一条 外资公司的一切外汇事宜，按照《中华人民共和国外汇管理暂行条例》和有关规定、以及外商独资经营合同的规定办理。

第七章 利润分配

　　第五十二条 外资公司从缴纳所得税后利润中提取储备基金、企业发展基金和职工奖励及福利基金。提取的比例由董事会确定。

　　第五十三条 外资公司依法缴纳所得税和提取各项基金后的利润，按照甲、乙方在注册资本中的出资比例进行分配。

　　第五十四条 外资公司每年分配利润一次。每个会计年度后三个月内公布利润分配方案及各方应分的利润额。

　　第五十五条 外资公司上一个会计年度亏损未弥补前不得分配利润，上一个会计年度未分配的利润，可并入本会计年度利润分配。

第八章 职工

　　第五十六条 外资公司职工的招收、招聘、辞退、辞职、工资、福利、劳动保险、劳动保护、劳动纪律等事宜，按照《中华人民共和国外资经营企业劳动管理规定》及其实施办法办理。

　　第五十七条 外资公司所需要的职工，可以由当地劳动部门推荐，或者经劳动部门同意后，由外资公司公开招收，但一律通过考试，择优录用。

　　第五十八条 外资公司有权对违犯外资公司的规章制度和劳动纪律的职工，给予警告、记过、降薪的处分，情节严重，可予以开除，开除职工须报当地劳动人事部门备案。

　　第五十九条 职工的工资待遇，参照中国有关规定，根据外资公司具体情况，由董事会确定，并在劳动合同中具体规定。

　　外资公司随着生产的发展，职工业务能力和技术水平的提高，适当提高的职工的工资。

　　第六十条 职工的福利、奖金、劳动保护和劳动保险等事宜，外资公司将分别在各项制度中加以规定，确保职工在正常条件下从事生产和工作。

第九章 工会组织

　　第六十一条 外资公司职工有权按照《中华人民共和国工会法》的规定，建立工会组织，开展工会活动。

　　第六十二条 外资公司工会是职工利益的代表，它的任务是：依法维护职工的民主权利和物质利益;协助外资公司安排和合理使用福利、奖励基金：组织职工学习政治、业务、科学、技术知识、开展文艺、体育活动;教育职工遵守劳动纪律，努力完成外资公司的各项经济任务。

　　第六十三条 外资公司工会可以代表职工和外资公司签订劳动合同，并监督合同的执行。

　　第六十四条 外资公司工会负责人有权列席有关讨论外资公司的发展规划，生产经营活动等重大问题的董事会会议，反映职工的意见和要求。

　　第六十五条 外资公司工会参加调解职工和外资公司之间的发生的争议。

　　第六十六条 外资公司每月按外资公司职工实际工资总额的百分之二拨交工会经费。外资公司工会按照中华全国总工会制定的《工会经费管理办法》使用工会经费。

第十章 期限、终止、清算

　　第六十七条 外资公司经营期限为20年。自营业执照签发之日起计算。

　　第六十八条 甲、乙方如一致同意延长经营期限，经董事会会议作出决议，应在经营期满前六个月向原审批机关提交书面申请，经批准后方能延长，并向原登记机构办理变更登记手续。

　　第六十九条 甲、乙方如一致认为终止外资公司经营符合各方最大利益时，可提前终止经营。

　　外资公司提前终止经营，需董事会召开全体会议作出决定，并报原审批机构批准。

　　第七十条 发生下列情况之一时，甲、乙任何一方有权依法终止经营。

　　1、经营期限届满。

　　2、企业发生严重亏损，无力继续经营的。

　　3、投资一方不履行合同、章程规定的义务，致使企业无法继续经营的。

　　4、发生不可抗拒的外来因素，致使企业遭受严重损失而无法继续经营的。

　　5、由于客观形势有极大变化，外资企业未达到经营目的，同时又无发展前途和存在的必要。

　　任何一方提出终止合同要求时，董事会应立即召开会议作出决定。

　　第七十一条 经营期满或提前终止经营时，董事会应提出清算程序、原则和清算委员会人选，组成清算委员会，对外资公司财产进行清算。

　　第七十二条 清算委员会任务是对外资公司的财产、债权、债务进行全面清查，编制资产负债表和财产目录，制定清算方案，提请董事会通过后执行。

　　第七十三条 清算期间，清算委员会代表公司起诉或应诉。

　　第七十四条 清算费用和清算委员会成员的酬劳应从外资公司现存财产中优先支付。

　　第七十五条 清算委员会对外资公司的债务全部清偿后，其剩余的财产按甲、乙方在注册资本中的出资比例进行分配。

　　第七十六条 清算结束后，外资公司应向审批机关提出报告，并向原登记机构办理注销登记手续，缴回营业执照，同时对外公告。

　　第七十七条 外资公司结业后，其各种帐册，由甲方保存。

第十一章 规章制度

　　第七十条 外资公司董事会制定的规章制度有：

　　1.经营管理制度，包括所属各个管理部门的职权与工作程序;

　　2.劳动工资制度;

　　3.职工守则;

　　4.职工福利制度;

　　5.职工考勤、升级及奖励制度;

　　6.财务制度;

　　7.公司解散时的清算程序;

　　8.其他必要的规章制度。

第十二章 附则

　　第七十九条 本章程的修改，必须经董事会会议一致通过决议，并报原审批机构批准。

　　第八十条 本章程用中文书写。

　　第八十一条 本章程须经中华人民共和国审批机构批准才能生效。修改时同。

　　第八十二条 本章程于20**年 月 日由甲、乙双方在中国南京签字。

　　甲方： 乙方：

　　签名： 签名：

　　20**年 月 日

篇3:房地产开发项目行政许可事项办理流程

　　房地产开发项目行政许可事项办理流程

　　一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

　　1、以下证明材料：

　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》(正本)。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

　　2、开发商应提交材料：

　　(1)申请书;

　　(2)企业营业执照;

　　(3)用地证明文件或者土地使用权证;

　　(4)建设用地规划许可证;

　　(5)建设工程规划许可证;

　　(6)施工许可证;

　　(7)房屋竣工验收资料

　　(8)房屋测绘成果;

　　(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

篇4:房地产开发企业成本管理方法

　　成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的经验，总结了一套“成本管理方法”。该方法主要用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。成本管理方法主要融合如下内容：合同管理、预算及资金管理、甲供材料管理。其中，预算及资金管理是核心。三者结合财务软件的报表开发功能，相互融通，但又各有侧重。

　　一、台同管理

　　公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。

　　1.合同汇签与分类。

　　合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。

　　结合房地产开发企业实际情况，合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括：土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备(电梯)合同、装修材料合同、其他材料设备合同。

　　2.合同的录入与执行。

　　将已分类合同结合财务软件的报表功能，设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”，使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后，成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，从而较好执行合同。

　　3.报告。

　　按周申报合同清单及汇总统计表。

　　二、工程预算及资金管理

　　参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。

　　1.工程预算的编制、录入。

　　工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的;工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计进行录人工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。工程预算的录入指成本会计结合财务软件的报表开发设计功能，录入到本公司自行设计好的房地产开发成本分析报表中。此时须注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后财务软件自动提取实际发生额时，能与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制;并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

　　2.工程款支付。

　　各用款部门填写用款单时，按“工程项目。分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

　　在工程款的支付过程中，须注意的是：要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。

　　工程款支付操作流程图

　　如此，成本会计将各部门资金申请单的相关情况与账务记录及预算数据进行对照，产生了相关信息。因为结合了财务软件的电算及报表功能，故这类信息流的产生是非常迅速和准确的。这种预先产生的信息，可以用一定形式表达出来，如前面所提到的“合同款支付单”等。它包含的内容有合同或工程总价、变更索赔等金额、应扣除款项、已付价款、本期计量款、截止本期累计付款等。待确定信息无误后，凭此单及部门资金申请表上报主管领导，进入下一报账流程，如步骤④所示;否则，中断申报程序，使资金得到有效控制，如步骤⑤所示。

　　3.报告。

　　按周打印各单位的付款清单及工程款支付汇总表。

　　三、甲供材料管理

　　若高档、大型项目有甲供材料，因房地产开发单位一般不设库存，故材料到场汇签后直接进入施工总包单位库房。针对这种特殊情况，需作一定要求。

　　1.将材料准确分类。

　　材料的准确分类是为进行同类材料的性价比对照作铺垫，为材料管理和成本控制服务，并为将材料准确列转成本项目进行核算作难备。

　　材料按属性及工程用途细分为：土建材料、机电设备材料、水电材料、弱电材料、装修材料、样板间材料、其他材料。

　　2.材料入库与出库手续同时办理并核对。

　　在办理材料汇签入库的同时要办理内部出库手续。对甲供材料的管理分情况控制：①总包单位材料管理较好的，可向其索要甲供材料的出库使用单，这一点可在双方签署的工程承包合同中预先约定;⑧总包单位材料管理不好的，材料工程师可按每月签认的工程量统计清单进行甲供材料的分类统计。统计的总包施工单位材料出库数与本单位内部出库数核对，发现有较大出入时，找总包单位协议。控制的关键：索要施工单位材料出库单或每月提供有开发商、监理、施工单位三方签认的工程量统计清单，并由材料工程师和成本会计结合施工单位材料库存进行核对。

　　材料管理结构图如下：

　　综上三点所述，房地产开发企业有效地进行成本管理和控制，主要在于成本会计、预算工程师、材料工程师有意识地加强管理和融通，强化各自职能，结合财务软件的功能，据弃旧的循环运行体系，形成一个从组织结构上及功能上都能交融的“信息交流网”。其核心思想是加强各部门信息交流，统一整合企业资源，通过上述三大控制系统巩固各部门问的协调运转，从而达到统一有效地进行成本管理和控制的“系统功能”。

篇5:房地产开发企业的成本构成

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

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