企业合理避税三大技巧

企业合理避税三大技巧

　　对中小企业，特别是越来越多的初创企业来说，纳税往往是一个难题。就算是听过诸多的节税筹划，却不知自己该进哪个门、走哪条道。其实节税筹划就是一层窗户纸，捅开了并没有什么难的。

　　越来越多的人开始自己的创业行程，越来越多的创业企业面临纳税这个难题。对中小企业，特别是创业者来说，就算是曾经听说过诸多的节税筹划，却根本无从得知自己该进哪个门，该走哪条道。甚至于哪部分行为属于节税筹划，哪部分行为属于违法的偷漏税行为都分不大清楚。

　　其实，纳税与节税筹划本身并非是很难的事情，有时候就像是一层窗户纸，捅破了它，就看得很清楚了。当然，要捅开这层窗户纸，先要搞明白一个概念，即什么是节税筹划?

　　节税筹划是纳税筹划的一种形式，它是指纳税人依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地采用优惠条款，以达到减轻税收负担的合法经济行为。

筹资方案避税法

　　筹资方案避税法是指利用一定的筹资技术使企业达到最大获利水平和税负减少的方法。筹资方案避税主要包括筹资渠道的选择及还本付息方法的选择两部分内容。

　　一般来说，企业筹资渠道有：1、财政资金;2、金融机构信贷资金;3、企业自我积累;4、企业间拆借;5、企业内部集资;6、发行债券和股票;7、商业信用、租赁等等形式。从纳税角度看，这些筹资渠道产生的税收后果有很大的差异，对某些筹资渠道的利用可有效地帮助企业减轻税负，获得税收上的好处。

　　通常情况下，站在避税的角度，企业内部集资和企业之间拆借方式效果最好，金融机构贷款次之，自我积累效果最差。其原因在于内部集资和企业之间的拆借涉及到的人员和机构较多，容易使纳税利润规模分散而降低，出现“削山头”现象。同样，金融机构贷款亦可实现部分避税和较轻度避税：一方面，企业归还利息后，企业利润有所降低;另一方面在企业的投资产生收益后，出资机构实际上也要承担一定的税收，从而使企业实际税负相对降低。所以说，利用贷款从事生产经营活动是减轻税负合理避开部分税款的一个途径。企业自我积累资金由于资金所有者和占用者为一体，税收难以分摊和抵销，避税效果最差。

　　而贷款、拆借、集资等形式都涉及到还本付息的问题，因而就涉及到如何计算成本和如何将各有关费用摊入成本的问题。利用利息摊入成本的方法的不同和资金往来双方的关系及所处经济活动地位的不同，往往是实现有效避税的关键所在。

　　金融机构贷款计算利息的方法和利率比较稳定、幅度较小，实行避税的选择余地不大。而企业与经济组织的资金拆借在利息计算和资金回收期限方面均有较大弹性和回收余地，从而为避税提供了有利条件。其方法主要是：提高利息支付，减少企业利润，抵销所得税额;同时，再用某种形式将获得的高额利息返还给企业或以更方便的形式为企业提供担保等服务，从而达到避税目的。

投资方案避税法

　　投资方案避税法是指纳税人利用税法中对投资规定的有关减免税优惠，通过投资方案的选择，以达到减轻其税收负担的目的。

一、投资企业类型选择法

　　投资企业类型选择法是指投资者依据税法对不同类型企业的税收优惠规定，通过对企业类型的选择，以达到减轻税收负担的目的的方法。我国企业按投资来源分类，可分为内资企业和外资企业，对内、外资企业分别实行不同的税收政策;同一类型的企业内部组织形式不同，税收政策也不尽相同。因此，对不同类型的企业来说，其承担的税负也不相同。投资者在投资决策之前，对企业类型的选择是必须考虑的问题之一。

　　(一)内、外资企业适用税种的比较

　　所谓内资企业是指以国有资产、集体资产、国内个人资产投资创办的企业。包括国有企业、集体企业、私营企业、联营企业和股份企业等五类。

　　所谓外资企业是指经中国政府批准在中国境内设立的、有外国资本参与的经济实体。包括中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业等三类。

　　我国目前对内、外资企业征收的税收主要有流转税、所得税和其他各税三大部分。

　　内、外资企业税收存在很大区别：内资企业的减低优惠税率幅度较小，为18%、27%两档，这主要是照顾投资规模较小、盈利水平较低的小型企业;而外商投资企业的减低优惠税率幅度较大，分别为15%、24%两档，主要是体现地区性和产业性的政策倾斜。内资企业的减免税优惠政策适用范围较窄，主要是对第三产业企业，利用“三废”企业以及劳动就业服务企业、校办工厂、福利生产企业等;外商投资企业的减免税优惠适用范围较宽，主要是对生产性企业、产品出口企业、先进技术企业以及从事能源、交通、港口、码头建设的企业等等。内资企业的减免税期限较短，一般为l—3年;外商投资企业的减免税期限一般都在5年或5年以上。另外，适用其他各税的税种数不同：内资企业适用10个税种;而外商投资企业则适用6个税种。

　　(二)内资企业之间的税负比较

　　内资企业统一按国家有关税法规定缴纳各项税收，税收负担基本上趋于公平，但仍可以通过特殊的企业组织形式的选择以达到避税目的。

　　1、横向联合避税法。即为了获取税收上的好处，以横向联合为名组成联合经济组织。这种作法在税收上有几个益处：(1)横向联合后，企业与企业相互提供产品可以避开交易外表，消除营业额，从而避开增值税和营业税;(2)经济联合组织实现的利润，采用“先分后税”的办法，由联合各方按协议规定从联合组织分得利润，拿回原地并入企业利润一并征收所得税。这就给企业在瓜分和转移利润上提供了机会。例如，为了鼓励再投资，中国税法规定，对向交通、能源、老少边穷地区投资分得的利润在5年内减半征收所得税，以分得的利润再投资于上述地区的免征所得税。作为企业就可以通过尽可能挂靠“老少边穷”和交通、能源，以达到避税的目的。但在实践中，横向联合避税法有其局限性：一是联合或挂靠本身有名无实，是否合法的问题;二是即使挂靠联合合法，也能享受税收优惠，但仍存在避税成本高低的问题。应择其优而选之。

　　2、挂靠科研避税法。我国税法规定，对大专院校和专门从事科学研究的机构进口的仪器、仪表等，享受科研用品免税方法规定的优惠，即免征进口关税以及增值税。同时，为了促进高科技产业的发展，对属于火炬计划开发范围内的高技术、新技术产品，国家给予相应的税收优惠政策。由此产生了挂靠科研避税法。即企业通过一系列手法向科研挂靠，争取国家有关优惠，以达到避税目的。例如：企业以高新技术企业的名义，努力获取海关批准，在高新技术产业开发区内设立保税仓库、保税工厂，从而按照进料加工的有关规定，享受免征进口关税和增值税优惠。挂靠科研避税法的采用应满足3个条件:(1)获取高新技术企业的称号;(2)获取税务机关和海关的批文和认可;(3)努力掌握国家优惠政策项目，并使本企业进出口对象符合享受的条件。

二、投资方式选择法

　　投资方式是指投资者以何种方式投资。一般包括现汇投资、有形资产投资、无形资产投资等方式。投资方式选择法是指纳税人利用税法的有关规定，通过对投资方式的选择，以达到减轻税收负担的目的。

　　投资方式选择法要根据所投资企业的具体情况来具体分析。以中外合资经营企业为例，投资者可以用货币方式投资，也可以用建筑物、厂房、机械设备或其他物件、工业产权、专有技术、场地使用权等作价投资。为了鼓励中外合资经营企业引进国外先进机械设备，中国税法规定，按照合同规定作为外国合营者出资的机械设备、零部件和其他物料，合营企业以投资总额内的资金进口的机械设备、零部件和其他物料，以及经审查批准，合营企业以增加资本新进口的国内不能保证供应的机械设备、零部件和其他物料，可免征关税和进口环节的增值税。

　　无形资产虽不具有实物形态，但能给企业带来经济效益，甚至可创造出成倍或更多的超额利润。无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，它包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。投资者利用无形资产也可以达到避税的目的。

　　假设投资者欲投资办一中外合资经营企业，该企业为生产高科技产品企业，需要从合资外方购进一项专利权，金额为100万美元;如果以该合资企业名义向外方购买这项专利权，该外商应按转让该项专利权的所得缴纳预提所得税20万美元，其计算公式为：100万美元×20%=20万美元。如果改为外商以该项专利权作为投资入股100万美元，则可免缴20万美元的预提所得税。

　　那么以货币方式进行投资能否起到避税的效果呢?以中外合资经营企业为例，中外合资经营者在投资总额内或以追加投入的资本进口机械设备、零部件等可免征关税和进口环节的增值税。这就是说合资中外双方均以货币方式投资，用其投资总额内的资本或追加投入的资本进口的机械设备、零部件等，同样可以享受免征关税和进口环节增值税的照顾，达到节税的效果。

　　由此可知，只要合理利用有关法规，无论采用何种方式投资入股，均可达到避税目的。但在具体运用时，还应根据投资的不同情况，综合分析比较，以选择最佳方案。

　　假设有一个中外合资经营项目，合同要求中方提供厂房、办公楼房以及土地使用权等，而中方又无现成办公楼可以提供，这时中方企业面临两种选择：一种是由中方企业投资建造办公楼房，再提供给合资企业使用，其结果是，中方企业除建造办公楼房投资外，还应按规定缴纳固定资产投资方向调节税。二是由中方企业把相当于建造楼房的资金投入该合资经营企业，再以合资企业名义建造办公楼房，则可免缴固定资产投资方向调节税。

三、投资产业选择法

　　投资产业选择法是指投资者根据国家产业政策和税收优惠规定，通过对投资产业的选择，以达到减轻税负的目的。

　　(一)生产性企业和非生产性企业的税收比较

　　生产性企业主要包括从事以下行业的企业：(1)机械制造、电子工业;(2)能源工业(不含开采石油、天然气);(3)冶金、化学建材工业;(4)轻工、纺织、包装工业;(5)医疗器械、制药工业;(6)农业、林业、畜牧业、渔业和水利业;(7)建筑业;(8)交通运输业(不含客运);(9)直接为生产服务的科技开发、地质普查、产业信息咨询和生产设备、精密仪器维修服务;(10)经国务院税务主管部门确定的其他行业。目前已确定的其他行业有：从事建筑、安装、装配工程设计和为工程项目提供劳务(包括咨询劳务);从事饲养、养殖、种植业;从事生产技术的科学研究和开发;用自有的运输工具和储藏设施，直接为客户提供仓储、运输服务。

　　非生产性企业是指除上述企业以外的其他企业。

　　生产性企业和非生产性企业的税收差别主要体现在外商投资企业所得税方面。对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。另外还对从事农、林、牧业、能源、交通、港口、码头、机场以及产品出口和先进技术企业规定了更优惠的税收政策。而对非生产性外商投资企业则没有减免企业所得税的照顾。

　　(二)投资产业选择避税的具体方法

　　投资者在进行投资决策时，要使投资行为既符合国家的产业政策，又要体现出税收的政策导向，通过对生产性企业和非生产性企业不同税收优惠的分析比较，综合考虑流转税和所得税的总体负担，选择最佳投资方案。在实践中，有几种典型的避税方法可供参考：

　　1、综合利用避税法。即企业通过综合利用“三废”开发产品从而享受减免税待遇。综合利用减免税的范围：一是企业在产品设计规定之外，利用废弃资源回收的各种产品;二是废渣的综合利用，利用工矿企业采矿废石、选矿尾矿、碎屑、粉尘、粉末、污泥和各种废渣生产的产品;三是废液的利用，利用工矿企业生产排放的废水、废酸液、废碱液、废油和其他废液生产的产品;四是废气的综合利用，利用工矿企业加工过程中排放的烟气、转炉铁合金炉回收的可燃气、焦炉气、高炉放散气等生产的产品;五是利用矿治企业余热、余压和低热值燃料生产的热力和动力;六是利用盐田水域或电厂热水发展养殖所生产的产品;七是利用林木采伐，造林截头和加工剩余物生产的产品。

　　企业采用综合利用避税法，应具备两个前提：一是使自己的产品属于减免税范围，并且得到有关方面认可;二是避税成本不是太大。否则，如果一个企业本不是综合利用型企业，为了获得减免税好处，不惜改变生产形式和生产内容，将会导致更大的损失。

　　2、出口退税避税法。即利用中国税法规定的出口退税政策进行避税的方法。中国税法规定，对报关离境的出口产品，除国家规定不能退税的产品外，一律退还已征的增值税和消费税。出口退税的产品，按照国家统一核定的退税税率计算退税。

　　企业采用出口退税避税法，一定要熟悉有关退税范围及退税计算方法，努力使本企业出口符合合理退税的要求。至于有的企业伙同税务人员或海关人员骗取“出口退税”的做法，是不可取的。

成本费用避税法

　　成本费用避税法是通过对企业成本费用项目的组合与核算，使其达到一个最佳值，以实现少纳税或不纳税的避税方法。采用成本费用避税法的前提，是在政府税法、财务会计制度及财务规定的范围内，运用成本费用值的最佳组合来实现最大限度地抵销利润，扩大成本计算。可见，在合法范围内运用一些技巧，是成本费用避税法的基本特征。

一、材料计算避税法

　　材料计算法是指企业在计算材料成本时，为使成本值最大所采取的最有利于企业本身的成本计算方法。

　　材料是企业产品的重要组成部分，材料价格是生产成本的重要部分，因此，材料价格波动必然影响产品成本变动。但是在材料市场价格处于经常变动的情况下，材料费用如何计入成本，直接影响当期成本值的大小;通过成本影响利润，进而影响所得税的大小。根据我国财务制度规定，企业材料费用计入成本的计价方法有以下几种：

　　1、先进先出法。先进先出法是以材料先入库则先发出这一假定为前提的，并根据这一假定成本流转顺序对发出材料和结存材料进行计价的一种计算方法。因此，在先进先出法下材料费用进入成本时，是根据材料的入库时间，按先后次序，将先入库的材料优先计入成本。

　　2、加权平均法。加权平均法是在计算材料单位成本时，用期初存货数量和本期各批收入的材料数量作权数计算材料平均单位成本的一种方法。

　　3、移动平均法。移动平均法是指在每一次收到材料后，以各批收入数量与各批收入前的结存数量为权数计算材料平均单位成本的一种方法。在移动平均法下，企业材料入库每次均要根据库存材料的数量和总成本计算新的平均单位成本，并以新的平均单位成本确定领用或者发生材料的计价。这种方法实际上也是一种加权平均法。

　　4、个别计价法。个别计价法也叫具体辨认法，是在每次领用或发出材料时，查明其入库时的实际成本作为该材料的成本。

　　5、后进先出法。后进先出法是以后入库的材料先发出这一假定为依据，根据这种假定的成本流转顺序来确定领用或发出的材料和期末库存材料的计价。每次领用或发出的材料是假定后入库的材料，期末库存材料则是最先入库的材料。

　　上述5种不同的计价方法，产生的结果对企业成本多少及利润多少或纳税多少的影响是不同的。一般来说，材料价格总是不断上涨的，后进的材料先出去，计入成本的费用就高;而先进先出法势必使计入成本的费用相对较低。企业可根据实际情况，灵活选择使用。如果企业正处所得税的免税期，企业获得的利润越多，其得到的免税额就越多，这样，企业就可以通过选择先进先出计算材料费用，以减少材料费用的当期摊入，扩大当期利润;相反，如果企业正处于征税期，其实现利润越多，则缴纳所得税越多，那么，企业就可以选择后进先出法，将当期的材料费用尽量扩大，以达到减少当期利润，少缴纳所得税的目的。

二、折旧计算避税法

　　折旧是固定资产在使用过程中，通过逐渐损耗(包括有形损耗和无形损耗)而转移到产品成本或商品流通费中的那部分价值。折旧的核算是一个成本分摊的过程，即将固定资产取得成本按合理而系统的方式，在它的估计有效使用期间内进行摊配。这不仅是为了收回投资，使企业在将来有能力重置固定资产，而且是为了把资产的成本分配于各个受益期，实现期间收入与费用的正确配比。

　　由于折旧要计入产品成本，直接关系到企业当期成本的大小、利润的高低和应纳税所得额的多少。因此，怎样计算折旧便成为十分重要的事情。在计算固定资产折旧时，应该考虑以下几个因素：(1)固定资产原值;(2)固定资产残值;(3)固定资产清理费用;(4)固定资产使用年限。

　　固定资产折旧的计算方法很多，常用的折旧方法有以下几种：

　　1、使用年限法。使用年限法是根据固定资产的原始价值扣除预计净残值，按预计使用年限平均计算折旧的一种方法。使用年限法又称年限平均法、直线法，它将折旧均衡分配于使用期内的各个期间。因此，用这种方法所计算的折旧额，在各个使用年份或月份中都是相等的。

　　2、产量法。产量法是假定固定资产的服务潜力会随着使用程度而减退，因此将年限平均法中固定资产的有效使用年限改为使用这项资产所能生产的产品或劳务数量。

　　3、工作小时法。这种方法与产量法类似，只是将生产产品或劳务数量改为工作小时数即可。

　　4、加速折旧法。加速折旧法又称递减折旧费用法，指固定资产每期计提的折旧费用，在早期提得多，在后期则提得少，从而相对加快了折旧的速度。

　　采用加速折旧法，可使固定资产成本在使用期限中加快得到补偿。但这并不是指把固定资产提前报废或多提折旧，因为不论采用何种方法计提折旧，从固定资产全部使用期间来看，折旧总额不变，因此，对企业的净收益总额并无影响。但从各个具体年份来看，由于采用加速的折旧法，使应计折旧额在固定资产使用前期摊提较多而后期摊提较少，必然使企业净利前期相对较少而后期较多。

　　不同的折旧方法对纳税企业会产生不同的税收影响。首先，不同的折旧方法对于固定资产价值补偿和实物补偿时间会造成早晚不同。其次，不同折旧方法导致的年折旧额提取直接影响到企业利润额受冲减的程度，因而造成累进税制下纳税额的差异及比例税制下纳税义务承担时间的差异。企业正是利用这些差异来比较和分析，以选择最优的折旧方法，达到最佳税收效益。

拾贝网-www.daizuoa.com篇2:火灾逃生技巧

　　火场逃生15法

　　一、绳索自救法:家中有绳索的,可直接将绳索一端栓在门、窗或重物上沿另一端爬下。过程中,脚要成绞状夹紧绳子,双手交替往下爬,并尽量采用手套、毛巾将手保护好。

　　二、匍匐前进法:由于火灾发生时烟气大多聚集在上部空间,因此在逃生过程中应尽量将身体贴近地面匍匐或弯腰前进。

　　三、毛巾捂鼻法:火灾烟气具有温度高、毒性大的特点,一旦吸入后很容易引起呼吸系统烫伤或中毒,因此疏散中应用湿毛巾捂住口鼻,以起到降温及过滤的作用。

　　四、棉被护身法:用浸泡过的棉被或毛毯、棉大衣盖在身上,确定逃生路线后用最快的速度直接钻过火场并冲到安全区域。

　　五、毛毯隔火法:将毛毯等织物钉或夹在门上,并不断往外浇水冷却,以防止外部火焰及烟气侵入,从而达到抑制火势蔓延速度、增加逃生时间的目的。

　　六、被单拧结法:把床单、被罩或窗帘等撕成条并拧成麻花状,按绳索逃生的方法沿外墙爬下。

　　七、跳楼求生法:火场上切勿轻易跳楼!在万不得已的情况下,住在低楼层的居民可采取跳楼的方法进行逃生。但要选择较低的地面作为落地点,并将席梦思床垫、沙发垫、厚棉被等抛下做缓冲物。

　　八、管线下滑法:当建筑物外墙或阳台边上有落水管、电线杆、避雷针引线等竖直管线时,可借助其下滑至地面,同时应注意一次下滑的人数不宜过多,以防止逃生途中因管线损坏而致人坠落。

　　九、竹竿插地法:将结实的晾衣杆直接从阳台或窗台斜插到室外地面或下一层平台,两头固定后顺杆下滑。

　　十、攀爬避火法:通过攀爬阳台、窗台的外沿及建筑周围的脚手架、雨篷等突出物以躲避火势。

　　十一、楼梯转移发:当火势自下而上迅速蔓延而将楼梯封死时,住在上部楼层的 居民可通过老虎窗、天窗等迅速爬到屋顶,转移到另一家或另一单元的楼梯进行疏散。

　　十二、卫生间避难法:当实在无路可逃时,可利用卫生间进行避难,用湿毛巾紧塞门缝,把水泼在地上降温,也可躺在放满水的浴缸里躲避。但千万不可钻到床底、阁楼、大橱等处避难,因为这些地方可燃物多,且容易聚集咽气。

　　十三、火场求救法:发生火灾时,可在窗口、阳台或屋顶处向外大声呼叫、敲击金属物品或投掷软物品,白天应挥动鲜艳布条发出求信号,晚上可挥动手电筒或白布引起就锾人员的注意。

　　十四、逆风疏散法:应根据火灾发生时的风向来确定疏散方向,迅速逃到火场撒谎上风处躲避火陷和烟气。

　　十五、搭“桥”逃生法:可在阳台、窗台、屋顶平台处用木版、竹竿等较坚固的物体搭在相邻单元或相邻建筑,以此作为跳板过渡到相对安全的区域。

篇3:房地产项目定位实用技巧

　　房地产项目定位的实用技巧

一、容积率配置技巧

　　如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值;有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层(例如一、二楼)，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本;有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。

　　同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度:

　　(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度;

　　(2)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施;所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗?

　　事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。就发展或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。

　　(一)具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。

　　(二)具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事，但是通过公共设施的分摊，却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。

　　(三)具有收益机会的公共设篱，例如地下室的商业空间，停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。

　　(四)对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。

　　公共设施的规划将越来越受到重视，产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。

二、楼层用途的定位技巧

　　不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。

　　我们可将一幢大楼的立体空间，分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性。

　　(一)是顶楼市场，这种产品不论在采光、通风、视野及私密性方面，都比其他楼层更具有得天独厚的条件，又由于每栋楼只有一个顶楼楼层，这种相对稀有性使得顶楼市场常出现供不应求的情况。

　　(二)是门面市场，通常是指建筑物的一楼至二楼。这种产品的价值在于它与外界环境的临近性(例如临路的店面、办公室)，或者有将外界环境内部化的机会(例如拥有庭院的住宅)。这种地利条件及稀有性，使得门面市场的价值不但比其他楼层高，而且还常出现求过于供的现象。

　　(三)是地下室市场，这种产品有时具备独立功能及用途(例如作为商场或停车位)，有时则可能成为其他楼层的连带产品(例如作为一楼的私有地下室，或其他楼层的共有设施空间)。

　　(四)是中间层市场，包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层。这个市场各楼层之间的相对条件差异有限，而其所占有的空间比例又最大，因此一般所称不动产市场景气与否，多半是指中间层市场的供需状况而言。

　　就产品定位者而言，除了要辨别不同楼层市场的异质性之外，还要注意下列事项，以充分发挥空间的附加值。

　　(一)妥善运用规划，以平衡供需失调现象。例如在商业气息浓厚的黄金地段，借助一楼带二楼或地下室合并规划，以增加门面市场的供给量;或顶楼采取楼中楼设计，能满足更多的顶楼市场需求者，都是创造更高价值空间的好方法。

　　(二)明确区分不同楼层市场，以针对需求设计产品。例如门面市场重视临街性，在规划上须注意维持眼好动线及联外机会;顶楼市场追求通风、采光及视野等条件，因此须注意栋距开窗、隔热等设计。

　　(三)合理利用容积率，以改变传统空间观念。例如拉高建筑物高度，超越邻近建筑物高度;增加高楼层面积，以塑造“准顶楼”空间(即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层);或利用二叠或三叠规划，使得有天(顶楼)有地(一楼)的空间增加。

三、房地产持有的定位技巧

　　(一)长期持有。任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。对于不同的人而言，可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望。这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利，从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。由于土地的性质特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性(包括自然环境及人文社会经济)，困此对许多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。

　　那么究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢?

　　首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁;二是经营或使用收入，也就是不动产所有者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益;第三是保值或增值利益，这种利益可能来自于通货膨胀效果，可能由于社会进步或环境改良，也可能因为其他土地先行使用，导致后利用的价值土地水涨船高。

　　不论是否赚取租赁或经营利益，绝大多数长期持有的土地，其最大利益来自于增值。为谋取增值的实务做法也有不少，例如，短期内尚无利用或开发价值的土地，可采取消极的养地策略;对于已初现地段价值的土地，则可采取先建后售策略;再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，通过经营带动当地商业气息后，就自然可坐享不动产的增值利益。

　　长期持有土地，必须要能赚取合理的时间报酬才有意义，因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。

　　(二)短期获利。大多数的投资标的，都有短线与长线不同的获利操作方式，不动产投资也不例外，通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于希望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内创造不动产附加值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位。

　　因此，希望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。

　　(一)改装产品，创造附加价值。这种方式常见于旧屋投资市场，也就是买人尚有更新价值的旧建筑物，保留其基本结构，仅作平面隔局或外观等的改建，以再重新出售获利，这种做法由于投入成本少，工期短，著改建得当，通常能在很短时间内赚取理想的报酬。

　　(二)规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率。例如不动产市场不景气时，许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程零付款等的付款条件，以刺激买气，快速销售完毕。这种做法的效果在于先确定销售成绩再进行施工，可降低财务风险，只是要注意避免吸引大多的投资客户，造成销售率虽高，但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境。

　　(三)规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资报酬。通常工期越长，资金风险越高，而投资回收的时间也久。因此基于投资报酬的考虑，短工期、需求稳定的产品(例如5层—7层住宅)，通常也能兼顾市场接受性及财务可行性，达到短期获利的目的。即使在经济效益上不宜规划短期的产品，仍应设法运用技术缩短工期，以提高资金效率。

　　(四)尝试领先市场的创新产品，以吸收早期开创性的市场，例如有不少个案，将楼层挑高，规划夹层空间，以增加卖点，强化短期销售效果，这些边际产品只要抢得先机，顺利过关，一般都能创造短期投资利益。

　　以上几个产品定位的方向，可提供投资不动产并希望短期获利的企业或个人参考。在实务上，以追求短期获利为目标的产品定位，通常赚得快及赚得顺，要比赚得多更为重要!

四、经济环境变化时的产品定位

　　(一)通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的情况下，难免会因为景气热旺、游资充裕，过多的资金追逐过少的物品，而导致物价上涨，引发通货膨胀的压力。要判别通货膨胀是否存在，仅须观察物价上涨率是否持续一段时期都在5%以上，若是，就可以断定我们正面临通货膨胀的压力。此时由于货币不断的贬值，物价不断地上涨，商品一旦售出，要想以原先成本再行补货，已不太可能，所以通货膨胀时持物特价而沽，已成为一般商品所有者普遍的心态。

　　不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显，因为不动产除了自住用外，还具有保值、增值的特性，所以在通货膨胀时期，不动产往往成为投资人的首选。就发展商而言，在预售时如果房屋已售出，其可收入的金额已固定，而其营建成本却尚未发生，虽然发包给承建商，营建成本也已固定，但是在营建合约中往往有明确规定，即物价上涨一定成数以上时，营建成本也要跟着调整，使得发展商的营建成本，在通货膨胀时期，面对增加的机会大为提高。为避免这种收入固定而成本却持续上涨的不利局面，发展商在通货膨胀时期应慎选产品。选择产品时，应注意列事项：

　　(1) 产品的施工期限不宜过长;

　　(2) 产品要以能克服余屋销售压力的设计为主;

　　(3) 针对投资人的保值心理设计产品。

　　土除非拆掉建筑物重新再建，否则其数量会越来越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不动产产品就越发珍贵，特别是在通货膨胀时期，更应慎选产品，以免暴殓天物。

　　(二)市场不景气时的产品定位。不动产交易虽受许多政治。经济、法令规章等因素的影响，但对于从事投资兴建的发展商及拥有土地使用权的地产主而言，最为其所关注的还是市场交易的热络程度，也就是一般俗称的“回春”，除了某些个案或由于地点特殊，或由于定位成功，而能创造销售佳绩之外，大多数的发展商及地产主都不免对这股挥之难去的不景气阴霆大感头痛。

　　面对这个现象，有的人把精力放在发掘影响市场景气的因素即寻找“为什么市场不景气的答案上，想因而获得突破不景气的方法。这种方法可能其理论意义大于实际效用，而且因为影响景气因素的复杂性，还可能使依赖这种方法的人须多绕些远路。以下则打算采取另一个角度，探讨如何通过产品定位以因应市场不景气，也就是接受不景气这个事实，并尽可能掌握其现象，以归纳出在实务上可供参考的产品定位原则。

　　一般而言，当买卖双方对景气的看法越分歧，则市场越活跃，这种现象在股票、不动产等投资性的产品市场尤其明显。唯有对未来的预期有人乐观，有人悲观，市场才容易活络。

　　因此面临不景气时，首先需找出何人有购买意愿，也就是发掘潜在的目标市场。除了因为越是不景气，销售风险越高之外，潜在购买者渐趋保守与理性，也使得目标市场的界定显得更为必要。一旦确定了目标市场，就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购买意愿：是具竞争力的低价格，是产品的独特设计，还是诉求工期长的轻松付款条件?尤其需要特别留意的，是目标市场的核心需求，也就是客户真正的需求是什么，才能根据这个基础，发展突破不景气市道的适当产品。

　　事实上，没有一种产品是无往不利的市场灵丹妙药，但是下面这些原则，却有助于消极地避免不景气的冲击，甚而可能积极地透过产品定位创造市场佳绩。

　　1、产品要有明确的竞争条件或特色，才能脱颖而出，也才能刺激客户的购买意愿。

　　2、要结合销售、规划及财务等功能，以强化产品定位的竞争空间。例如有的公司的产品力求缩短工期，增加价格竞争的条件;有的财规划工程或长的高层建筑，并配合轻松的付款条件，以吸引投资性客户等，这些都是结合多元功能为一体的例子。

　　3、不要受限于销售及短期获利的目的，也就是说在市场条件不佳的不景气情况下，有必要慎重评估销售的意义及条件。尤其不要盲目售出，落得“赚了销售率，赔了报酬率”的窘态。事实上，由于土地资源的日益昂贵稀有，采取只租不售、整体经营，甚至避开景气低迷的养地等方式，也不失为适应不景气的明智之举。

　　4、产品应保留调整的弹性。尤以景气低迷时，销售速度慢、阻力大，任何一种产品定位都可能遭遇市场阻力，因此应预留调整的弹性。例如小单元面积分隔或合并的弹性，商业或住宅用途转换的弹性，以及选择性销售(如分栋、分期销售)的弹性等。

　　(三)财务压力大时的产品定位。除非是划拨土地，否则只要是出让土地，土地成本往往较高，积压在土地的资金大，即使有银行贷款，其每月的利息负担也很重，因此土地只要晚一天开发，对发展商而言，都是一笔沉重的资金负担;即使是合建情况下，因为要支付给供地方相当大额的覆约保证金及兴建时的拆迁补偿费、房租补贴等，所以一样要面;脑资金积压的问题，只是程度稍为比购地轻微。至于开始兴建后，每期的工程款都要于固定期间支付，虽有建筑融资可供应部分工程款，但是建筑融资核拨与否，须视销售情况而定。一般而言，销售成数在5成—7成以下，建筑融资较难取得。至于资金来源，则大多仰赖预售时的销售收入，但因预售市场的一般付款条款为分期付款，不动产投资需要巨额资金，因此资金不充裕的发展商，在土地买进到峻工交房这一段期间，一直要承受资金压力，尤其在销售成绩不理想的情况下，更是要大费周折，才能度过资金周转的难关。所以对于财务压力大的发展商而言，在进行产品定位时，应注意下列事项。

　　1、产品规划以顺销产品为主。

　　2、产品设计以简单楼房为主。

　　3、产品定位要能克服景气低迷及余屋销售的压力。套房产品在成为余屋时及大单元面积产品在不景气时，其销售都会有难度，所以在财务压力大的情况下，应特别注意规避此类产品的设计，以避免产品卖不出去，造成资金积压。

　　4、对于需长期开发的产品，要审慎评估，不宜贸然投资。

　　很少有一种产品能像房地产一样，闲置一段时间后，不但未损及价值，反而可惜景气、需求及投资风气之机，而有大幅度的增值。所以有很多发展商对于只税不售的产品才会那么热衷，因而其前提是现金量要克扣，才能在设市收入的情况下，独自负担所有的土地及营建成本，然后静待增值，伺机出售再获利脱手。而如果有财务压力的话，则宜诉求周转性快的产品，通过调周转性的产品，一来可灵活资金的应用，二来则可提高投资报酬率。

篇4:销售谈判技巧培训内容

　　销售谈判技巧培训内容

　　(一)培训人员的基本素质和行为准则

　　观念乃人们生活中的基本行为准则，人类的任何活动都是在一定的观念下进行的

　　它决定着推销员的推销目的、推销态度，影响着推销员对各种推销方法和技巧的运用，也最终影响着企业和消费者的利益。!" 经营观念

　　推销人员在推销过程中，首先推销的是自己，其次是推销商品的功能，最后才是推销商品本身。

　　推销是一种人与人直接打交道的过程，首先就要求你自己得被顾客接受，而千万不能引起顾客的恶感。顾客看着你就不舒服，唯一的愿望可能只是想早点打发你走。

　　在自己已为顾客接受之后，接下来应该怎么办呢?这时应避免在接进入产品，片面强调产品的本身如质量、外观等，因为消费者之所以购买，并不是因为产品质量好，外观漂亮，而是因为他有着某种需求。

　　完成了第二个步骤，才可开始第三步，即进行商品本身的推销，让他们感到自己所提供的产品或服务的优良之处。许多消费者在购买时，都属非专家购买，对其所购的商品了解不多，且他们对商品的感觉，常常很容易受外界的诱导。因此，这就要求推销员能深入地了解产品的特点，并把他们完完全全地展示在客户面前。

　　(一) 推销中的基本礼仪

　　1)推销员的容貌外表

　　推销员给顾客留下的第一印象就是他的外表形象，这对于相互沟通的效果影响颇大。首先，要使你的外表在顾客眼中顺眼，其次，要抑制自己的癖性。

　　2)推销员的服装打扮

　　作为丽岛花园的营销人员必须在工作时间穿着丽岛制服。

　　3)推销员的笑容

　　笑容是推销员的一项不可缺少的基本功。作为一个现代的推销人员，若能自然熟练地运用笑容，在推销时，则易于打动顾客的心，这无形之中等于增加了一大笔财产。有些推销人员不太注意自己的仪表、形象，认为这都是小节，结果招致顾客的讨厌，归结为如下几类：

　　$死板，性格不开朗;

　　$说话小声小气，口齿模糊不清;

　　$过于拘谨;

　　$轻率;

　　$老奸巨滑;

　　$脸皮厚;

　　$傲慢自大。

　　$推销员的素质

　　$要有良好的道德素质。推销员首先要具有正确的经营思想，良好的职业道德;要具有高度的责任感和强烈的事业心;

　　$要有敏锐、深刻的观察能力。一个好的推销人员要有较高的观察和分析能力，眼观六路，耳听八方，及时掌握本企业所经营的产品的市场行情;

　　$具有良好的服务态度。推销员不只是企业的代表，也是消费者的顾问，善于掌握推销机会，主动创造形成推销机会的条件;

　　$具有说服顾客的能力。!相信你自己;"相信你的产品;#相信你自己所代表的企业，只有相信这三点才会产生积极性和动力，继而才能成功;

　　$具有丰富的知识。!企业知识。推销员应熟悉企业的历史及其在同行中的地位，企业的销售策略、产品的定价策略、付款方式等有关销售知识;"产品知识;#用户知识。

　　(二)顾客的分类

　　无数的事实表明，企业(推销员)的产品之所以能卖出去是因为企业的产品能满足顾客的需要。要做到这一点，推销员就应该掌握顾客可能产生的心理活动和消费行为。

　　顾客心理面貌包括心理过程(即对商品的认知、情感、意志)和个性心理特征(能力、气质、性格等)两个方面，每个顾客都带着不同特点与推销员洽谈。

　　按性格区分顾客的类型

　　$忠厚老实型

　　这是一种毫无主见的顾客，即使推销员对商品的说明含混带过，他还是会购买。会谈时关键是要让他点头说好，顾客在不自觉中就完成交易了;

　　$自我吹嘘型

　　此类顾客喜欢自我吹嘘，炫耀自己见多识广，才能卓越。凡事喜欢发表意见，高谈阔论，自夸自擂。推销员首先当是一个忠实的听众。自我吹嘘型顾客还有一个特点是，他心里明白，吹牛归吹牛，但凭自己粗浅的知识，是绝对不抵一个专业推销员的。对付这类顾客，你不妨设个小小的陷阱，以退为进，然后告诉他：“先生，我想你对项目的优点和情况已经很了解了，你想订购哪一套?”此时此刻，为向周围人们显示自己的能力，他会毫无顾忌地与推销员商谈成交的细节。

　　$冷静思考型

　　此类顾客遇事冷静、沉着、思维严谨，不受外界干扰。这类顾客大都具有相当的学识，且对商品也有基本的认识和了解。推销员在介绍时必须从产品的特点着手，谨慎地应用逻辑引导方法，多方举证、比较、分析，将产品的特性及优点全面向顾客展示。推销建议只有经过顾客理智的思考和分析，才有被接受的可能。及精确的数据、恰当的说明、有力的事实来博得顾客的信赖。推销员的态度必须谦和而有分寸，千万别显露出一副迫不及待的样子。

　　$冷淡严肃型

　　这类顾客总是显现出一副冷淡而不在乎的态度。因为他从不认为这种商品会对他有何重要性，而且根本不重视推销员。一种是外冷内热型;一种是冷淡傲慢型。

　　$内向含蓄型

　　内向含蓄型顾客局促、拘束，不愿应酬，一方面有自卑感，另一方面有害羞感。应付这类顾客，推销员必须谨慎而稳重，细心地观察其情绪、行为方式的变化，改变一下谈话环境，促使其放松警戒心。

　　$先入为主型

　　有些顾客一见到推销员就作出一副先发制人的样子，事实上，这类顾容是最容易成交的典型。虽然，他在一开始就持否定的态度，但通常推销员进行精彩的商品说明就可以击垮他的防御。对于顾客先入为主的言论，推销员尽可以不去理会，只要你以真诚的态度接近他，交易便会达成。

　　$豪爽干脆型

　　他对待推销员的态度显然是坦诚、豪爽的，一见面便主动提出看房，只要觉得合乎自己的口味，便二话不说，立即买下。对待这类顾客，必须符合其性情，推销员的言谈举止一定要显得干脆利落，简短地说明产品的用途、特点、价值及价格等，千万不能过于罗嗦。

　　$滔滔不绝型

　　有一种人总是爱说话，能侃。推销员必须学会控制话题，随时留意机会，引入销售之中，使之围绕销售意见而展开。

　　$圆滑难缠型

　　这类顾客的特点是老练、世故、难缠、许下诺言，但很难兑现。对于顾客所提出的各个苛刻条件，推销员应尽力绕开，不予正面回答，而要重点宣传自己产品的功能及优点。

　　$感情冲动型

　　感情冲动型顾客大多易受外界的刺激。对于这类顾客要了解他们的性格及当时的情绪。心情舒畅时，应抓紧时机与他对话，敦促其尽快做出购买决定;心情抑郁时则耐用心等待时机，暂时不要与他接触。

　　$吹毛求疵型

　　此类顾客对任何事情都不会满意，不易接受别人的意见，有三种情况!不认输;"旁观者清;#自以为是。对此类顾客，你可以采用迂回战术。抓住时机，引入销售主题，顺便给他带几顶高帽子，交易定能成交。

　　$生性多疑型

　　这类顾客爱对周围的事物产生怀疑。推销员进行商品推销说明时，态度要沉着，言语须恳切，而且必须观察顾客的困扰处。拿出有说服力的证据，使其信服。

　　(三)推销的方法和技巧

　　西方消费心理学家把顾客购买的心理过程大体分为五个阶段，即注意、兴趣、欲望、记忆、行动。

　　1)吸引顾客注意力

　　推销员要想引起顾客的注意，可以从不同的方面着手。

　　一 是利用商品的特征、使用价值及外观，这是无声的广告，能帮助推销员有效地吸引顾客。同时，推销员通过向顾客说明展示商品的使用价值，使之相信使用该商品能为其带来哪些利益，就更能将顾客的注意力引导到商品上来。

　　二 是判断顾客类型，前面已经分析过，顾客的消费需求及其购买行为因受政治、经济、文化、个性特征、家庭等到多种因素的影响而互不相同。推销员要想成功地吸引顾客，必须正确的判断顾客的类型，有针对性地运用推销方法和技巧。

　　三 是注意情绪反应，推销活动会使顾客产生喜、怒、哀、乐、恶、惧等一系列情绪反应，推销员应时刻注意顾客的情绪变化，并善于运用恰当的手段影响顾客的情绪。

　　四 是加强感官的刺激。顾客对商品的注意与了解，主要从看、听、触等感觉中获得。加强感官刺激是有效地引起注意的重要手段。

　　$让顾客感兴趣

　　在推销活动中，推销员使顾客对商品产生的各种好奇、期待、偏爱和喜好等情绪，均可称为兴趣。它表明顾客对商品作出了肯定的评价。产生兴趣在整个推销过程中起着承前启后的作用，兴趣是注意进一步发展的结果，兴趣又是欲望的基础，兴趣的积累与强化便是欲望。

　　$激发顾客购买欲望。

　　在经历了注意———兴趣的阶段后，推销员就努力激发顾客的购买欲望。欲望同兴趣是有差别的。兴趣是顾客对商品的选择性态度，表现为顾客对商品的偏爱和喜好，是一种心理指向。它并不能直接诱发购买行为。而欲望则是顾客预期某商品可以带来的实惠或情趣上的满足而购买该商品的要求。

　　__购买欲望又是由什么因素决定的呢?大体上有两种：一是顾客的需要;二是顾客购买产品的预期利益。

　　顾客需要是指顾客尚未被满足的各种要求。它是引起购买欲望的基础。如果顾客对产品确实没有需要，那么产品再好，推销员的示范工作再精彩生动，也不会使顾客产生购买欲望，更没有购买的可能。

　　人的需要，分为五个层次，从低到高依次是：生理需要、安全需要、归属需要、自尊需要和自我实现需要。

　　2)建立信誉，使其牢记

　　建立信誉是推销工作中的一个重要阶段，它不仅能诱导顾客下决心购买，而且能让他买得心服口服。必须牢记：在激起顾客购买欲望之后，千万不可立即催促顾客成交，

　　因为这种做法类似“趁火打劫”。

　　推销员千万不能抱有“一锤子买卖”的想法。

　　$让顾客充分比较

　　$要有真诚的心

　　$欲速则不达

　　$促使购买达成

　　推销过程的最后一步是促使购买达成。在这关键时刻，推销员必须以极大的耐心，高度集中的注意力、良好的竞技状态投入其中。

　　$应付反对的技巧

　　现实是残酷的，几乎每位推销员在与顾客进行推销洽谈时都可能会遭到反对。如何应付反对是推销员必须掌握的基本功之一。

　　$“是的，但是??”法

　　当推销员凝听顾客的反对意见后，可以“是的，但是??”或“是的，不过??”来作答。这种方法先肯定了对方的意见，然后再诉说自己的观点，在实践中着实有效。经验表明，大多数顾客在提出反对意见时，都有多少带些偏见。首先肯定他的看法，让顾客的相关需求得到满足，情绪上加以稳定，然后举出大量的资料和事实后，顾客自然是没得话说。

　　$顺水推舟法

　　赞同与反对是一个问题的两个方面。由于人们认识问题的角度不同，其结论也就不一样。当顾客提出商品在某个方面存在问题时，他是站在自己的角度来审视商品的，这时，推销员则可以从另外的角度来把顾客所谓的“问题”转化为商品的优点，这样，推销的阻力就变成了购买的动力。本来是顾客提出的反对意见，反而一下子成了顾客意欲购买的理由。

　　$正面进攻法

　　正面进攻法又叫直接否定法。按照常理，直接驳斥顾客的做法是最不明智的，往往会让顾客感到遭受了不恭敬的对待，拂袖而去。不过，如果在直接否定对方时，添加一些适当的幽默和玩笑，而让双方都感到很轻松，那么效果就大不一样了。

　　$“问题引导”法推销员可以通过向顾客提问题的方法引导顾客，让顾客自己排除自己的疑虑，自己找出答案。

　　$反问法

　　顾客提出反对意见，其理由多种多样。但是，有时候推销员摸不准顾客的意见来自何种原因，这时，可以采用反问法，变被动为主动，进行相反的推销提示。比如，当顾客认为房价太高，推锁员可问“您认为多少钱合适?

　　当然，应付反对的技巧还有许多，只要推销员在实际推销过程中具有随机应变的能力。推销员在应付反对时，除了要注意运用有关的技巧，还要尽量避免以下几个问题出现：

　　$不要和顾客争吵;

　　$对顾客表现出同情心;

　　$学会结束销售。

　　$讨价还价的艺术

　　尽管价格并不是洽谈的最主要内容，但是事实却告诉我们，讨价还价的过程可能直接影响乃至法定交易的成败。所以，推销员必须掌握一些讨价还价的策略和技巧。

　　3)分析顾客讨价还价的真正动机

　　掌握顾客讨价还价的心理和动机，这对于推销员的洽谈中灵活自如地应付是十分重要的。如果推销员要想在讨价还价中获胜，就必须首先分析在价格异议的背后，究竟是哪一种动机在作怪。

　　4)讨价还价的原则

　　$把握让步与不让步的分寸

　　$价格高低是相对于顾客需要的满足程度而言的价格到底是“便宜”还是“昂贵”，都是相对而言的，都带有浓厚的主观色彩。在对价格高低的认识问题上，顾客心理状态及其需要倾向起了很大的作用。

　　$把顾客的注意力引向价格以外

　　$掌握好价格水平

　　$讨价还价的技巧

　　$用较小单位报价

　　$证明价格是合理的

　　$在小事上要慷慨

　　$比较法

　　$奇数报价

　　$讨价还价要分阶段进行

　　$讨价还价不是可有可无

　　$不要一开始就亮底牌

　　$如何应付讨价还价型顾客：切记，摸清对方脾气和底牌，慢慢钓鱼。

　　$意志的较量

　　洽谈时尤其能体现推销员的意志。因为洽谈过程是买卖双方意志进行较量的过程。

　　当推销员面对顾客开始洽谈时，尽管他总是渴能顺利成交，他还是要遇到顾客的抵抗和其他各种障碍。此时，推销员就要运用我们以前说过的客户分类、谈判技巧，知已知彼进行较量。

篇5:电话销售技巧全面大攻略

　　电话销售技巧全面大攻略

[主题一]：电话行销的必备信念

　　一般销售员对电话行销的误解是：电话是为了预期客户面对面会谈的代理者的观念。然而在顶尖的推销员眼中，电话线那头生疏的声音，是不能与有效的面对面的表现相比较的。 下面是一些非常有效的电话行销信念。拥有这些信念，你的电话行销一定会成功。

　　1)我一定要和任何跟我通电话、我确认要见面的、有趣的人会面;2)我所接听到的每一个电话都可能是一次宝贵的交易机会;3)我所拨出的每一通电话，都可能为客户;4)我的每一通电话不是要获得交流，而是为了获得与客户见面的机会。有机会你就默念它们，牢记它们，重复的次数越多，越能深入到你的潜意识中。

[主题二]：二、电话行销突破接待人员的八个策略

　　我们的销售人员在电话行销中遭受到接待人员阻拦而得到的挫折太大了。接待人员总是挡在我们和决策者进行实质接触的大门之外。在这里提供你一些诀窍，让你利用人性和心理学，增加突破的机会，获得见面的机会。你还可以选择你个人风格的方法，或者根据对方的反映随机应变。

　　1)克服你的内心障碍;--不妨了解你为什么对于没法突破接电话的人，会觉得心理很惶恐：是否因为过去的经验造成的心理障碍;必须突破这种心理障碍; 是否从小就被教导："跟陌生人通电话要客气。" 否觉得买方公司是你的衣食父母，你不敢轻易冒犯。 你是否站在接电话的人的角度思考，想象他将如何拒绝你。如果你这样想，就变成了两个人在拒绝你。

　　2)注意你的语气--好象是打给好朋友;--"早安，请问张先生在吗?"不要说："我是XX"要说出公司的名称。不要说"我是XX的XX人"， 如果接电话的人说出他自己的名字，就说："嗨，李小姐，请问张先生在吗?

　　3)将接待人员变成你的朋友;--你以平常的开场白说："早安!我是XX，我想跟张先生谈谈，请问您尊姓大名?" 接电话的人说："我是他的秘书，李小姐。" 你说："假如你是我，而你必须跟张先生谈谈，你要怎么办呢?

　　4)避免直接回答对方的盘问;--接电话的人通常会盘问你三个问题：你是水?你是哪家公司?有什么事情?如果你不直接回答这些问题，他们就不知道该怎么办。你或许该这样回答： 我很想告诉你，但是这件事情很重要，我必须直接跟他说。 我也不确定。 你觉得这会讲很久吗?我是打长途电话呢! 喂喂，你那边在下雨吗?

　　5)使出怪招，迂回前进;让接电话的人措手不及，不要让自己听起来就象推销员，要使出些怪招让对方失去戒心。--例如： 对方："这是某某公司，您好!" 你："嗨!张先生在吗?" 对方："请问你是哪家公司?" 你："我也不知道，所以我才打电话找她。" 对方："你要推销什么?" 你很迷惑地说："我实在搞不懂。" 对方提高声音再问一次："你要推销什么吗?" 你还是很迷惑地说："有没有可能是李勇要卖东西给我?"

　　6)摆高姿态，强渡难关。--"你跟陌生人讲电话都是这样的吗?你老板交代你要这样吗?" "你帮我转电话之前，还想知道关于我个人什么事?" "你为什么不让我跟你的老板说话?" "你不转这通电话,公司将会因此而失去赚钱的机会，你愿意冒这个风险吗?" "既然你不愿意接电话，能不能告诉我你的名字?如果贵公司还有人打电话来询问，我就可以告诉他，我曾经跟谁谈过了。"

　　7)别把你的名字跟电话号码留给接电话的人。如果买方不在或是没空，再找机会试试。--"如果你是我，你会再打电话来吗?""我想我再打电话过来，什么时间比较恰当?"

　　8)对于语音信箱;--如果是语音信箱，通常不必留下任何讯息。 不过要仔细听他的声音，想象以后如何沟通比较好。 如果在语音信箱留话，务必令人印象深刻。 你可以这么说： "有三个理由你一定要打电话给我。" "将这通留言消去，并不能消去你的问题。" "将这通留言消去，你可能付出很高的代价，你愿意冒这个风险吗?" 你还可以，先留下你的名字和电话号码，然后在重要事项讲一半时切断电话，好象是电话线突然中断一样。

[主题三]：有效的电话约访

　　1)电话约访的要领--电话约访的重要性：提高工作效率、节省时间、电话约访的物件(陌生人、朋友、朋友介绍)、名单种类(公会 亲友 活动 杂志 社团　协会 邻居 同学录 名片交换 月刊 电话本 以前同事 报纸 推荐名单 熟识);

　　2)电话约访的原则：“热”、“赞”、“精”、“稳”——(热情，赞美，精简，稳重，喜悦，肯定) 约访不代表说明，仅是约见面时间，地点即可;——(简短有力、不要超过3分钟) 约访(内容)7%、腔调、语气、情感38%、肢体动作55% 用电话脚本：好处—工作时可100%投入，不会离题;

　　3)电话约访前的暖身运动--做生理暖身运动 自我确认词句—马上行动、我爱我自己;心理预演 —上次成功的感觉;注意表情 —注意脸部表情及肢体动作，想着上一次成功的感觉;不被干扰 —请别人代接电话 打电话工具 —镜子、名单(100)、脚本、笔、白纸、行程表、访谈记录;

　　4)重点要领--简短有力、创意性、吸引力开场白 ;热、赞、精、稳—热情、真诚、兴奋、信心、专业、轻松;三分钟原则 —不要在电话谈训练，记录谈话内容;三不谈 —产品、自己、公司;三要谈 —提升获利率、相关行业、家庭亲密度 引起对方好奇 —兴趣、幽默一笑;名中脚本之要领 —完全陌生、缘故、推荐名单，熟识。。。等脚本;确定时间、地点 —见面时间、地点、再次敲定确认;高潮结束 —给对方的期待 例：见了面，相信你一定会非常高兴的!约访中的赞美 —这时赞美，但求真心真诚自然 约到人后，欢呼一下，保持心情，继续邀约、记录重点 —客户资料、约定时间及地点、约接电话的人也可以 一口气打五十通电话、何访约来公司洽谈

　　5)忌讳--不可用不真实语欺骗顾客、言词不可夸张膨胀或过度赞美、绝不批评同行。　　信念的力量告诉你。你不会得到你所要的，你只会得到你所相信的

[主题四]：有效的电话约访脚本

　　电话接听要领：XX你好，敝姓○～很高兴为您服务～ 哦!是的，他在，请问您贵姓?〇先生，请您稍等一下。～ 如询问事项：〇先生(小姐)请问您贵姓?哦!〇先生(小姐)请您稍等一下，我帮您转给△△为您服务，请稍等。 先生(小姐)很抱歉，他不在位子上，可能4点会回来。 哦!〇先生(小姐)您要不要留个电话，或者我可以协助您吗?好的，麻烦您再打电话过来，祝福您 请详填来电者姓名、受电者姓名，重要留言及留言日期及时间。简单的话直接代为回答。

　　1)管理阶层：老板、主管篇--管理阶层：老板、主管篇 中华培训网：您好，请接△△△，麻烦您谢谢! 老板：请问有什么事吗? 中华培训网：我有重要的事请教他，我姓 ，麻烦您了，谢谢 老板：请稍待 中华培训网：您好，我这里是中华培训网，我姓▽，是这样的，我们是专业在提升业绩和工作绩效的训练机构，希望和您约个时间约20分钟，分享其他客户使用我们的服务后的有效成果，您明天或后天，哪天比较有空?(若有同行第三者证言则更佳)。

　　2)企业开发篇--喂，请问您是△先生(小姐)吗? 您好，我是中华培训网的，我姓▽， 我们公司是在代理提升获利率的最新KNOWHOW管理决策研习系统的机构，我们提供一套，改进销售方案的训练课程，不少公司像甲骨文、ABB公司都在采用，使他们的业绩有大幅度的提升。(若有其他同行第三者有力证言更佳) 您有兴趣了解这个使您业绩可能提高20%--30%的方法? 很好，我想，我们可以找个时间碰个面，当面研究研究，我大概要20 分钟就够了 我想 或 (时间)哪一个时间，您觉得比较方便? 很好，那我将在 (时间)，到贵公司拜访您。 请问您的地址是在： ，是 楼吗? 很好，我们就约定 (时间)在 (地址)见， 很高兴与您交谈，谢谢，再见。

　　3)秘书篇——穿针引线、通过秘书、不是会谈、邀约决策者--请找△△△，麻烦您谢谢

　　我姓△，麻烦您谢谢， ? 我是中华培训网的△，麻烦您，谢谢 ? 先生(小姐)您贵姓，从您的声音感觉您是一位很热心的人! ? 麻烦您谢谢 ? 我是中华培训网的，我有很重要的事要跟△△△谈，能不能帮我一个忙，麻烦您谢谢 !

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