商业物业市场调研标准化流程

　　商业物业市场调研标准化流程

1.项目背景

　　包括项目的基本概况,项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。

2.宏观环境调研

　　(1)城市经济发展环境。

　　A.城市的经济发展水平。

　　B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。

　　(2)城市人口环境。

　　包括城市的人口总量,人口的地理分布状况,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况,居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。

　　(3)人文环境。

　　包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。

　　(4)商业环境。

　　包括城市零售消费总量;城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征;城市商业网点的密度及其分布特点;主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。

　　(5)其他宏观环境。

　　包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。

3.项目地段环境调研

　　(1)周边居民环境。

　　包括:周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。

　　A.地段交通环境。

　　B.地段交通道路的性质。

　　C.地段交通辐射的区域。

　　D.地段交通车流状况。

　　E.项目地块交通条件状况。

　　F.其他对外交通设施。

　　(2)地段商业环境。

　　A.地段环境中商业区的类型。

　　B.地段环境中商业区的经营规模、销售规模。

　　C.地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。

　　D.地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。

　　(3)地段区位特征。

　　包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。

　　(4)地段未来规划状况。

　　包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。

　　(5)项目地段开发条件。

　　通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查,分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。

4.项目商圈调研分析。

　　(1)项目商圈范围的确定。

　　A.预测分析项目的商圈范围。

　　B.商圈调查。

　　C.描绘项目的商圈范围。

　　(2)商圈分析。

　　A.商圈消费者的人口统计特征,包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。

　　B.商圈消费者的社会特征,包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。

　　C.商圈消费者的心

　　理因素,包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。

　　(3)经营者调研分析。

　　包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。

gather：www.daizuoa.com-爱拾贝篇2:市场调研报告写作方法

　　市场调研报告写作方法

　　市场调研作为一种研究手段,已经被广泛的应用到各行各业,与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法,为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来?这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题,清晰的条理,和简捷的表现形式。

　　当一切调查和分析工作结束之后,必须将这些工作成果展示给客户。那么,我们首先需要明确的是:报告应采取什么样的结构体系?什么样的方式来表达数据的涵义?

　　报告的结构体系应包括,调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用,因此,此处不做更详细的说明,以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。

　　关于数据分析的部分,通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法,它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前,首先要谨记,它只是一种传递和表达信息的工具,使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息,图表越复杂,传递信息的效果就越差。

　　在实际操作中,各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中,但总的来说,以下几种图表形式是最常用的:柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。

　　使用图表的目的在于:将复杂的数据变成简单科、清晰的图表,让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么,如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据?首先,我们应先明确数据所表达的主题,然后确定可能使用的图表类型。

　　通常我们的研究数据所体现的关系是:频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据,可能会有多种图表形式。但是,哪种是最能将数据表达清楚的呢?这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点,点明主题。让我们来看一个例子,这个例子能将以上的意思,表达的非常明确。

　　这里的标题描述了图表的内容范围,大多数读者在看了这个图表后,都会把注意力集中到城西,认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是,制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少,但随着城市建设的进行,将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上,所以,我们可以在一般标题后附加一个重点标题:城北和城东将有更大的发展潜力。

　　既然已经确定了要表达的重点,那么接下来就是要明确数据间的相互关系,若是表示占频率分布、对比等关系,则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用;在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之,条形图表应该是应用最广的类型,而柱状图表是用得最多的另一种类型,这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右;而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少,更多的是将各种综合运用,如线形图表加上柱状图表,或饼形图表加上条形图表。

　　在用图表表达数据的同时,还要注意一些细节的处理。比如:使用柱状图表和条形图表时,柱体之间的距离应小于柱体本身;在说明文字较多时,用条形图表表示更清晰,便于读者辨认;在使用饼形图表时,应在标明数据的同时,突出数据的标识。即:同时使用数值与数据标识。

　　在我们进行过程中,请记住:选择和使用图表不是一个绝对精确的科学,所以你会注意到一些比较自由的限定词,如:总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外,要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形,还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式,使其不致太过单一。

　　一份合格而优秀的报告,应该有非常明确、清晰的构架,简洁、清晰的数据分析结果,其中的含义是需要在实际工作过程中去体会,自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话,还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断,当然一定要保持中立的态度,不要加入自己的主观意见。另外,通常的市场调研报告都会有一个固定的模式,我们应该根据不同项目的不同需要,对报告的形式、风格加以调整,使市场调研报告能够有更丰富的内涵。

　　模式,我们应该根据不同项目的不同需要,对报告的形式、风格加以调整,使市场调研报告能够有更丰富的内涵。

篇3:房地产市场调研目的与作用

　　房地产市场调研的目的与作用

　　房地产开发企业在投资决策过程中,土地开发潜力分析、投资可行性研究、营销策划、销售规划、广告推广计划、规划设计方案设计等,都是以市场调研为基础的。

　　什么是市场调研?房地产市场调研要解决哪些主要问题?美国市场营销协会提供了一个很好的定义:“市场调研是一种通过信息将消费者、顾客的公众与研究者联结起来的职能。这些信息用于识别和确定市场营销机会及问题,产生、提炼和评估营销活动,监督营销绩效,提高将营销视为一个过程的理解。市场调研强调了解决这些问题所需要的信息,设计收集信息的方法,管理和实施信息收集过程,分析结果以及沟通这些发现和意义。”上述定义同样可以运用于房地产业相关的市场调研,只不过我们必须奖其置于房地产业的特殊框架下,充分考虑房是产业本身的特性。

一、房地产市场调研的重要性

　　市场调研是为相关企业的投资决策和管理决策提供信息的,涉及到信息的筛选、鉴别、提取、处理、分析和沟通的全过程,它在房地产企业投资决策中的重要性大致体现在下列几个方面。

(一)识别市场机会,理解持续变迁的市场环境

　　投身于某一行业的人都会有一种切身的体会:行业创新层出不穷,市场追捧的概念时时转换。市场环境的变迁主要包括:消费者需求水平和基本特征的变化,如随着收入水平的提高,人们对住的需求的改变;产品设计和特征的变化,如普通住宅户型的变迁;应用技术水平的变化,如住宅小区智能化、智能化办公大楼等。置身其间的房地产开发企业,如果能够根据变迁的市场环境适时作出调整,就可以抓住市场机会,创造新的盈利点。而把握市场环境变迁主要依靠市场调研,有时可能凭借某个企业管理者的直觉抓住一星半点机会,但更多的时候是市场调研在起作用。放眼目前在房地产行业经营绩效较好的房地产企业,莫不在市场调研和跟踪方面投入了巨大的努力。

(二)分析市场潜力,有针对性地提出市场推广计划

　　在房地产项目开发前,企业要确定项目推出后的销售前景或称市场潜力,需要对潜在客户的需求特征和规模进行调研,以确定能否在较短时间内为市场所吸收。在项目开发完成以后,制定相应的市场推广计划时,要确定如何将项目的关键信息有效地传达给潜在客户,以尽可能小的推广成本获得最大的宣传效果。另外,在市场推广计划中确定销售时机、价格落差、价格变化等细节,也离不开市场调研。

(三)判断某种产品或服务的盈利性

　　从根本意义上来说,某一产品或产品设计市场潜力大,意味着其潜在的高盈利性。要想在众多的可选产品形式中找到富有成长性、潜在高盈利性的类型,可以借助市场调研来估算。通常房地产开发项目可行性研究中,财务分析执行的就是这一职能,财务分析赖以成立的基础就是对市场供求关系和价格(租金)水平的精确把握,而获得这些基础数据主要依靠市场调研。

(四)评价某种产品或服务的满意度,指出改进的关键点

　　使顾客满意是产品或服务得以生存的必要条件,因此,企业会有对产品或服务的满意度进行评价的需要,通过市场调研叮以得到满意度的定性和定量的表达,据此企业就可以对产品或服务进行改进,提高满意度,扩大市场份额,在市场竞争中占据有利地位。

(五)评价某种市场决策或管理决策的效果

　　当企业作出某种市场决策后,往往会急切地想知道市场的反应,决策正确与否?相关配套措施能否满足需要?是否需要进行调整?如果需要,如何调整?等等。而评价市场决策和管理决策的效果是市场调研的又一重要领域。

二、房地产市场调研涉及的关键变量

　　房地产企业在确定业务方向时,宏观经济形势的变化、政府相关的鼓励和限制政策、某一细分市场的供求关系及其变化、某类物业的价格及其走势等信息,是企业决定是否进入某一细分市场,如何进入该市场,选择在何种时机进入的重要依据,这些都是市场调研所要并且可以提供的。房地产企业在确定开发规模时,市场需求水平的高低、消费者需求的定性特征、消费者需求规模的大小、市场吸纳的速度和时间等信息,是企业决定开发规模的盈亏平衡点、所开发物业的类型、所开发物业的软硬件设施标准的基本指针,这些信息同样可通过市场调研来获得。

　　综合而言,在房地产开发投资决策过程中,涉及的关键环境变量和决策变量大致如下。

(一)房地产市场发展总体特征

　　这一变量主要是描述某个经济体或某一区域房地产市场发展的整体态势,所处的周期阶段,总体发展的潜力及与其他经济变量的相互关系。通过判断房地产市场总体发展是处于上升期还是下降期,各自持续时间的长短,可以为房地产企业在上升期扩大开发规模、下降期调整开发方向等决策提供依据。

(二)政府相关经济政策及直接和间接影响

　　从基本宏观和微观经济理论来看,房地产业并不能独立于整个经济,其发展会受到经济体的其他部分的制约,政府政策是房地产企业经营的环境变量,任何一个企业都会受其影响。不过,某一企业如果能够及时、全面地理解政府政策,判断政府相关经济政策的走向及对本行业的直接和间接影响,将有利于企业把握市场机会,建立竞争优势。

(三)政府房地产业政策及直接和间接影响

　　由于我国房地产业发展起步较晚,许多问题尚处于模糊、不明朗的状态,政府相关的房地产业政策也处于逐步调整的阶段,显得还不成熟,政策变动较大,势必引起利益格局的重新配置。房地产企业通过细致的市场调研和政策分析,可以在政策逐步明朗的过程中先行调整,避免损失进而获取一定的利益。

(四)各细分市场需求特征和规模

　　在直接经营层面,房地产开发投资决策中对各细分市场的需求的基本特征和规模的研究是最为重要的一个环节。大的细分市场包括土地市场、住宅市场、办公楼市场和商业用房市场,每一细分市场面对的客层群体都有显着的独特性,针对某细分市场的需求特征开发相应的物业才能保证企业获得盈利,避免亏损。

(五)各细分市场供给特征和规模

　　与市场需求相对应的就是市场供给,这两者都不能偏废。在供给分析层面上,主要关系到房地产企业的直接竞争,即对所开发产品的客户的争夺上。实际市场调研中,供给分析的一种常见形式就是竞争楼盘调研。对竞争楼盘的客观分析,一方面可以对本企业楼盘推向市场后销售压力作出评估,另一方面还可吸收竞争楼盘的优点,改进本企业楼盘的某些特性,更好地迎合市场需求,拓展市场销售领域。

(六)各细分市场供求关系的变动趋势

　　在静态意义上,市场供求关系是指当前市场供求由哪一方占据主导地位,如果供给占据主导地位,则企业产品的销售余地就较大,与消费者的地位相比就较强,反之则弱。在房地产开发投资决策中,市场供求分析的另一重点是其在一定时期内的变动趋势,考虑供求关系的变动趋势结合了房地产投资周期较长的基本特征,对企业决策影响深远。

(七)各细分市场价格和租金水平及其变动趋势

　　市场价格和租金水平是市场供求关系的直接表现,在实践中,一般与供求关系的分析结合在一起。但是,房地产价格和租金受到许多因素的影响,如地段、自身特点、社会环境、文化环境、法律环境及心理因素等,表现出一定的独立变动的趋势,对其进行单独的研究和分析也有重要的决策意义。

(八)项目总体规划设计

　　房地产开发项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目之间个性特征之间的差异,是项目迎合特定消费者群体、满足其特定需求的重要载体。这种设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外,另一个重要因素就是消费者的意向。例如,常见的规划设计消费者恳谈会就是一种市场调研形式,通过这种形式评价消费者的满意度,并据以修改规划设计方案。 (九)项目环境设计

　　由于人们环保意识的增强及对自身居住环境和工作环境要求的提高,当前房地产开发项目的环境设计又成为一个重要的投资决策变量。目前,项目环境设计满意度调研逐渐流行,房地产开发商通常会根据调研的基本发现和结论改良环境设计,这从另一个侧面反映了市场调研的广泛性和重要性。

(十)项目细部规划设计

　　房地产开发项目的内部配套设施和户型设计是近来市场调研的主体,目前市场上流行的许多优秀户型设计都是市场调研深化的体现。与其他决策变量相比,内部配套设施和户型设计更直接与消费者联系在一起,是影响消费者购买决策的直接因素。

　　上述对房地产开发投资的环境变量和决策变量的分析中,突出地反映了市场调研可以揭示许多用于决策的信息,正如在市场调研的定义中所述,市场调研是“识别和确定市场营销机会及问题”,“强调解决这些问题所需要的信息”的重要途径。

三、房地产市场调研和销售规划

　　基于房地产销售规划关系到开发企业产品的实现问题,房地产开发企业经营能否成功与销售规划关系甚为密切,而这又是市场调研最能提供有效帮助的领域,在此单独进行一些分析,同时,也可以进一步说明市场调研的重要性。

(一)房地产销售规划面临的困境

　　多年以来,房地产开发企业在销售中常常遇到这样的情况:某项目开盘已接近半年,但销售指标却远远不能完成,资金积压严重,企业后续开发乏力,这时才想到借助“外脑”的作用,希望扭转销售颓势。在这种情况下,市场调研人员依靠平时积累的经验可以为其提供一些建议,但显然为时已晚,因为项目的总体结构已经固定,即使调整也只能是微调,不可能有大的起色。说起来也非常简单,造成这种困境的主要原因在于:开发商对潜在客户的需求特征和需求水平不明。

　　对潜在客户的需求特征不明,开发出来的房地产要“卖给谁”的问题就会留到最后,开发缺乏目的性,感兴趣的客户会因为许多需求不能满足而放弃购买。解决这一问题的关键就是获得明确的有关潜在客户需求特征的信息,即借助市场需求调研。

　　对潜在客户的需求水平不明,开发出来的房地产就可能会过剩或者会拖长销售期,增加销售成本,同时也会占用大量资金而损失利息收益。解决这一问题的关键仍然是市场需求调研。

　　另外,需要着重指出的是,表面上看明确潜在客户的需求特征和水平与销售规划无关,而实际上二者之间有着非常直接的关系,销售规划并非是事后的规划、策划或者新奇名词和形容词的堆砌,“销售规划放在最后做”必定要失败。

(二)房地产销售规划的主要任务

　　为实际操作计,房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程,从项目立项开始就要确定销售规划的任务。具体来说,按时间顺序,销售规划要完成以下主要任务。

　　1.立项前进行土地开发潜力分析,进行初步的市场供求关系调研,分析各种可能开发方向的盈利潜力,确定开发的基本类型。

　　2.立项后进行详细市场需求调研,确定市场需求的基本特征和规模;进行详细的竞争楼盘供给调研,确定市场近期和远期(本项目开盘时及开盘后一定期间)的供给水平和特征:进行项目总体规划设计调研、环境设计调研、细部规划设计调研和市场推广调研,并将调研结果应用于开发工作。

　　3.开发过程中进行市场需求和供给的跟踪调研,确定市场需求和供给特征是否变化及变化的方向;确定销售时机、销售价格策略和市场推广计划。

　　可以肯定地说,如果房地产企业能按市场调研的基本原则有效地完成上述任务,市场销售就不会陷入困境。

篇4:房地产前期市场调研模块

　　房地产前期市场调研模块

一、区域环境分析

　　1、区域投资环境:

　　是指一个地区或经济体在一定时期内拥有的对投资活动有影响的各种因素和条件的综合系统。区域投资环境内容复杂,构成要素众多,几乎包括这一地区的所有情况。若按不同的标准、从不同的视角可将其划为若干类型。如果我们把一个经济区投资环境看作是一个大系统,从区域层次上分析评估的有关变量,区域投资环境评价指标体系应包括以下八大类因素:自然地理环境、基础设施环境、政府服务环境、政策法律环境、经济文化环境、市场经营环境、产业发展环境和技术创新环境,其中每一类因素根据需要还可继续细分成大量的子因素,这些因素都是对区域投资环境有直接影响的,是投资者最为关心的因素。投资者可以根据在该地区投资的实际有利程度进行评估,以确定投资环境的优劣。从区域投资环境评价系统可以看出,对涉及因素如此多的区域投资环境进行评估,本身就是一项复杂的系统工程。

　　本项目属于××区,位于××街/道与××街/道交叉口,临近××企事业单位/工厂,××公园/广场。

　　2、区域空气质量:

　　××项目空气质量××,其原因是周边有××化工厂气体排放,排放高度(高或低)对地面以上7层建筑物(有无影响),本项目周边有××公园/苗圃/植被,所以空气质量能够得到有效的缓解。

　　3、区域水文质量:

　　本项目周边因有××工厂,所以水体污染较为严重(如无工厂可写水质好的方面)。

　　4、区域地质质量:

　　本项目周边地质表层由××、××铺面,但因有××工厂废料的污染,本应呈黄色表面现呈黑色(部分区域),地块周边仍可做绿化土地(如无地质污染可写好的方面)。

　　根据《包头市城市总体规划》中环保要求如下:

　　第78条 包头市城市环境目标

　　1、近期(2000年)环境规划目标:

　　建立适应社会主义市场经济要求的环境监督管理体系,减缓环境污染及生活环境恶化的趋势,使全市环境污染初步得到控制,大气环境质量有明显的提高;地面水环境质量有一定改善;地下水污染得到有效控制。加强城市工业污染防治和基础设施建设,使环境保护和社会经济发展基本适应,为实现城市清洁、优美、安静和生态环境良性循环的远景目标打下良好的基础。

　　2、远期(20**年)环境规划目标:

　　全市环境环境污染基本得到控制,自然生态环境向良性循环,环境质量整体有所好转并开始朝全面改善的方向发展。强化城市工业污染防治,巩固和完善城市基础设施,使环境与社会经济趋向于协调发展,确保水源地、 居住文教区和风景名胜区的生态环境,初步实现清洁、优美和安静的目标。

　　第79条 大气污染防治要以节能为核心,发展清洁能源,改善能源结构,改造落后的燃烧方式和燃烧器具,提高除尘效率,控制工业粉尘和烟尘的排放。

　　第80条 水污染防治要以节水和污水资源化为中心,严格控制重金属污染物的排放,有效控制污染物排放量的增长;保护好饮用水源。

　　工业污染源实行限期治理,使2000年工业废水处理达到92%以上,重点企业工业废水达标率达到80%以上,20**年处理率达到98%以上,重点企业工业废水达标率达到90%以上。

　　加强新污染源的控制,一切新建、改建和扩建的项目,严格按照环境影响评价制度和“三同时”原则实施达标排放。

　　对高消耗、低效益、污染严重的企业要实行改造;对无改造可能的,要实行“关、停、并转、迁”。

　　第81条 抓好和巩固噪声达标区的建设,2000年品噪声达标覆盖率达40%。

　　第82条 以减量化和资源化为核心,开发废物综合利用,推行废物交换和集中利用,妥善处理有定点废物。由此来看,政府未来对本地区环境治理有关键性的定位,此项目环境在未来发展趋势一片光明。

二、区域人文分析

　　1、本地区地域

　　本项目小区人口总数量为:××,交并未计算其他小区及地方人口数量。初步分析本地区人口数量在××以上。

　　本地区外来干涉人口(多或少),人均收入:××元左右。本地区人口多为私企/政府机关/企事业单位/工厂/铁路。大多数为高薪阶层/工薪阶层水平。消费水平(偏高/偏低),本项目周边房屋大多数属于自主产权/单位产权。

三、区域发展分析

　　1、人文发展方向

　　20**年末全市户籍总人口210.24万人,比20**年末增加了0.43%。20**年出生人数为1.79万人,人口出生率8.52%,比上年增加1.27个千分点。在未来人文发展变化中,我们从上数字可以看到,我们城市现在每年的人口发展前景,在20**年死亡人数为1.49万人,死亡7.12‰。人口自然增长率1.40‰,下降0.29‰。按照现在的数据处理,我市明年人口还会有一定比例的增长,更明显刺激了消费和住房需求。

　　人均收入的提高给了我们很大的动力和信心,据统计:城乡居民生活水平大幅提高。随着经济形势的趋势,企业、事业、机关单位职工及离退休人员收入水平明显增长,特别是重点企业职工工资得到大幅提高,有力地支撑城镇居民可支配收入较快增长。20**年,全市城镇居民人均可支配收入达11508元;职工年平均工资16173元;农村牧区居民人均纯收入4136元;城乡居民年末储蓄余额299.8亿元;城乡人均储蓄存款余额12449元。域的人均收入还是较市中心地带人均收入有着一定的区别,但××区域也有着良好的发展势头,由上述统计,即可看出。

　　2、交通发展方向

　　20**年我市加强交通基础设施,交通综合运输能力进一步增强。20**年全年公路、铁路、民航共完成货运量17892.10万吨,比上年增长14.41%。完成客运量11153.3万人,比上年增长19.96%。本区域现在有×路、×路、×路公交车经过,为居民出行带来了方便。

　　3、科技教育发展方向

　　本区域有××学校(重点、普通的小学、初中、高中及大学),对本区域将来居民子女上学问题有着很大的帮助。

　　4、医药卫生发展主向

　　本项目周围医药卫生有××医院、××医院、但近年来取得长足进步。目前,全市共拥有医疗机构805家,其中县级以上医院39家、二级乙以上医院12所,拥有卫生专业技术人员1.37万人,设置床9491张,每千人口拥有卫生技术人员6.6人,每千人口拥有病床4.6张。城市社区卫生服务站建成77个,覆盖面达到298个居民委员会、61万人。这样的发展趋势,对本区域医药卫生的发展有着很大的推动作用。

篇5:精解房地产市场调研

　　精解房地产市场调研

一、房地产市场调研的含义

　　房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。

房地产市场调研的作用

　　1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;

　　2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;

　　3)有利于企业制订正确的营销策略;

　　4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。

二、房地产市场调研的内容

　　(一)宏观投资环境调查

　　(二)城市房地产市场概况

　　(三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研

　　(四)项目基本状况调查

　　(五)项目所在区域市场状况

　　(六)项目开发策略建议

　　(七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

宏观投资环境调查

　　1、政治环境

　　2、经济环境

　　3、社会文化环境

政治环境

　　政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。

经济环境

　　国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。

社会文化环境

　　居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况

　　1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况;

　　2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构;3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况;

　　4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;

　　5、三级市场交易情况;

　　6、当地房地产业相关政策法规。

三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研

　　1、消费者行为调研

　　2、市场需求容量调研

消费者行为调研

　　消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研

　　需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。

　　商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面:

　　1)城市人口、家庭数量及变化趋势;

　　2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况;

　　3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等;

　　4)居民日常消费支出水平与消费结构;

　　5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。

四、项目基本状况调查

　　(1)宗地基本状况资料

　　包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策;

　　(2)项目所在区域市场状况

　　项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。

　　其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平,创新能力与发展新产品的动向。

　　(3)项目开发策略建议

　　1、市场细分与目标市场调研;

　　2、产品定位,包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究;

　　3、开发策略分析,包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

五、营销策划和销售执行阶段的市场调研

　　1、宏观经济环境研究

　　2、 市场供需与竞争对手动态调研

　　3、消费者调研,包括:消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求,客户满意度调研;

　　4、企业自身产品与服务调研,包括:产品优劣分析,在满足客户需求方面存在的缺陷和不足,产品市场竞争地位分析,本企业产品的市场占有率及销售潜力分析;

　　5、价格调研,包括:产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应;本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

六、房地产市场调研程序

　　(一)调研准备阶段

　　(二)正式调研阶段

(三)结果处理阶段

　　调研准备阶段

　　1、确定调研目标

　　2、初步情况分析 3、制定调研计划

正式调研阶段

　　1、确定资料来源

　　2、确定资料收集方法

　　3、调查表及调查问卷设计

　　4、抽样调查

　　5、现场实地调查

　　结果处理阶段

　　1、资料整理分析

　　2、编写调研报告

七、房地产市场调研方法

　　(一)调研方法

　　1、全面调查法

　　2、重点调查法

　　3、抽样调查法

　　(二)资料收集方法

　　1、二手资料的收集方法:查询、交换、购买、索取、委托情报网收集

　　①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序

　　首先应确定需要什么资料。

　　第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。

　　第三步工作是从企业外部进行搜寻。

　　第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估,即评估资料的效度。

　　最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的,但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源

　　1、内部来源:

　　本人资料库、企业档案(会计记录、销售报告、其他数据资料)、企业内部专家。

　　2、外部来源

　　(1)组织机构,包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。

　　(2)文献资料,包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。

　　(3)电脑数据库、互联网

　　(4)企业外部专家

　　(5)营销调研公司

　　3、商业资料获取方法:向市场调研公司购买

　　4、原始资料的收集方法:

　　(1)访问法:①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查

　　(2)观察法:①直接观察法 ②间接调查法

　　(3)实验法

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