大厦业委会成立半年工作报告

　　E科技大厦业委会成立半年的工作报告

　　各位业主：

　　EE科技大厦业主委员会，于20**年10月选举产生，20**年11月8日备案，已经工作了半年时间，现将业委会作半年来的工作报告公示，欢迎大家提出更好的建议。业主如果能够提出来，绝对是一种积极参与的表明，对业委会的工作也绝对是一份激励，业委会和每个业主只有一个愿望，那就是把我们的大厦管理好。

　　一年工作回顾

　　在全体业主代表和广大业主的支持下，海淀街道办事处的指导下，一年来，我们取得的主要成绩是：

　　(一)认真学习有关法规，制订了业委会工作的总体思路和目标管理流程图

　　所谓总体思路，就是我们必须认识和把握的有关全局性的一些基本问题，它包括业委会工作的指导思想、组织属性、工作特点、工作机制、工作目标、工作方法，需要处理好的几个关系，以及如何加强业委会自身建设等八个方面。在总体思路中，我们特别强调全体委员“千万不要辜负广大业主的重托和殷切期望，千万不要背弃自己竞选时的庄重承诺!”警钟长鸣，努力工作。

　　(二)明确了全体业主的核心利益

　　业委会是维护本大厦全体业主合法物业权益的群众组织，依法维权是我们最主要的职责。

　　在工作实践中，我们深刻地认识到，业主的合法权益是多方面的，而核心利益是最重要的一种权益，是牵一发而动全身的权益。这个问题不解决，其它权益就无从谈起。那么，全体业主的核心利益是什么呢?我们认为，概括起来就是两个字：资产!“资”，就是属于全体业主的合法收益。广告费及摊位费等公共部位收益，水电费及取暖费节余等;“产”，就是属于全体业主所有的产权，比如：地面车位所有权，大厦公共场所、公用设施和物业管理用房所有权，道路和绿地的所有权，设备及物业管理资料的所有权等。

　　上述业主的核心利益，不是任何人的恩赐，而是我们业主花钱购房时一并买来的，也是《物权法》和《物业管理条例》赋予全体业主应有的权利。虽然如此，维护它也并非易事。

　　(三)在交接工作中切实维护业主的核心利益

　　1.将大厦地上车位转交业委会;(已交接)2.配合了解地下的公共面积房间使用情况，并将本大厦公共房屋出租收益及广告收益移交业委会，以返还业主;(答复：物业有收益的地方为地下一层自行车库的库房和地下四层的库房，物业说目前大厦的物业收入没有盈利，这些钱都补贴进了取暖费了)3公开EE科技大厦物业管理全部收支账目(答复：需要向领导反映，没有结果)4将目前物业经理办公室更改为业主委员会办公室，(答复：需要向领导反映，没有结果)5按照业主大会通过的议事规则第二十四条业主大会及业主委员会活动经费，从物业管理费中提取不超过2%作为业主大会经费(大厦维修)费用，经开会后决定为1.5%支付给业委会。(答复：由于业主所缴纳的物业费没有)这一项，物业公司不能支付)各位业主：从交接工作中，大家可以看到维权之难。这种维权的困境，具有普遍性，具有深层次的各种社会原因。但是，我们深信，只要我们紧密团结，依靠全体业主代表和广大业主的力量，依靠政府的协调及法律的威力，一定能破除坚冰，回归当属全体业主的全部权益。(四)业委会需要的改进

　　(一)与相关单位协调不力，沟通不够。

　　(二)首次业主大会对《业主大会议事规则》和《管理规约》重视不够，对业委会的授权欠缺，在一定程度上影响工作顺利开展。

　　(三)宣传工作薄弱，与业主沟通不够。

　　今后努力方向

　　1、加强业委会自身建设。加强学习，加强团结，加强制度建设，提高委员素质和责任感，增强业委会的战斗力。同时在这次会议上增选委员，健全组织，充实力量。

　　2、充分相信和依靠业主代表和全体业主，加强宣传和沟通，遇事多向代表和业主请教，用群众的智慧和力量化解工作中的难题，以维护业主的核心利益为已任，努力解决业主的合理诉求。同时主动争取政府部门的指导，妥善处理与社区中心的工作关系。

　　5、加快资产交接工作的进度，增强工作的力度，确保业主的核心利益不受损失。必要时，请第三方介入审计，依法裁决。

　　各位业主，业委会是全体业主自己的组织。一年来，我们与各位代表和广大业主同呼吸、共命运，在大家的关爱和支持下，我们迅速成长着。在这里，我代表业委会全体委员和工作人员向各位代表和全体业主表示衷心的感谢并致以崇高的敬意!

　　各位业主，我们前进的道路是曲折的，但前途是光明的。我们所面临的困难是暂时的，只要依靠广大业主的力量，在党的方针政策的指导下，在法治的保障下，我们一定能够战胜各种艰难险阻，迎接属于我们的胜利!

　　谢谢大家!

　　EE科技大厦首届业主委员会

　　20**年5月25日

Collector：爱拾贝-www.daizuoa.com篇2:荣膺全国物业管理示范住宅小区创建工作报告

　　豪苑荣膺"全国物业管理示范住宅小区"创建工作报告

　　全国物业管理协会20**年1月11日公布了20**年度"全国物业管理示范住宅小区"名单(建住房[20**]6号)，zz豪苑位列其中。这是z豪苑继20**年荣获"广东省物业管理示范住宅小区"之后又获得的另一殊荣。

　　20**年12月5日下午，"全国物业管理示范住宅小区"考评小组、国家建设部领导和广东省物业管理方面的专家在东莞市有关领导的陪同下来到z豪苑考察。专家组在听取了z豪苑管理处经理刘礼文的迎检报告后，按照考评标准八大项五十九小项逐项进行审查并现场打分。z豪苑错落有致的别墅群、整齐美观的小区环境、完善的基础设施和专业的现代化管理给专家们留下了深刻印象，他们对镇区内有如此规模庞大、环境优美、管理完善的住宅小区感到惊讶，并对考评的相关管理项给予了高度评价。

　　提起z豪苑争创"全国物业管理示范住宅小区",那是一个艰苦的过程。"全国物业管理示范住宅小区"作为全国物业管理最高的荣誉是多少业内人士梦寐以求的殊荣。本次争创活动以集团及公司两级年度会议精神为指导，以争创活动为契机，积极探索z物业管理的新途径，破除传统的物业管理模式，创建与市场经济相适应的、充满活力的物业管理机制。通过争创过程提升我们的服务水平及服务质量，使业主/住用户拥有一个更加安全、舒适、和谐的生活环境。

　　争创"全国物业管理示范住宅小区"是z豪苑20**年度的重点工作，也是z物业公司20**年度必须实现的重点工作任务之一。整个创建工作主要经历了以下阶段：

　　一、制定方案、总体动员、争取支持

　　根据"全国物业管理示范住宅小区"的标准和公司的总体布置以及z豪苑管理处的实际情况，制定了争创实施方案，成立了争创领导小组和争创工作小组，明确了他们的职责，争创工作小组的成员签订了目标责任书。目标责任书的签订大大加强了工作小组成员的责任感和使命感。

　　紧接着，公司总经理盛小超于20**年7月3日亲自主持了全体动员大会。会上，盛总就前一年创"省优"的宝贵经验和近阶段存在的问题向全体员工进行了宣讲。号召全体员工戒骄戒躁，继续发扬团队协作精神，齐心协力完成争创工作。www.Aishibei.com

　　外部支持是我们获取成功的有力保障。实施方案一下，管理处便向z豪苑业主委员会请示，征求他们的意见，得到业主委员会的支持与配合更加增添了我们的信心。

　　二、实施方案、自查整改

　　"国优"的标准是苛刻的，如果你对照"国优"标准和评分细则，你会发现我们承担不起哪怕丢一个烟头、一片纸屑的责任。考评中若发现一个烟头扣0.2分、一片纸屑扣0.2分、一辆车停放不规范又扣0.2分。试想，要通过"国优",考评必须达到98分，我们有多少0.2分可以扣?

　　所以我们在进行自查时，要求当然要比"国优"标准还要高。

　　工作小组成员在进行自查时，查出小区公共设施设备、共用部位、道路交通安全、保安、消防、车辆管理、环境卫生、绿化等项目不合格项共600多项。经过争创工作小组会同争创领导小组对这600多个不合格项进行研讨汇总后将整改措施反馈到相关部门。相关部门负责人在接到整改要求后对不合格项进行整改。在限制的整改时间内再进行检查，发现不合格项又重新汇总制定新的整改措施。我们就是在这样的自查--整改--再自查--再整改……的循环检查中一点点地将问题解决。每次在检查时，总能发现新的问题。通过不断的持续改进，最终使我们的工作成果一步一步地达到"国优"标准。

　　三、保持成果、迎接考评

　　得天下容易而治理天下难，创业容易守业难。创建整改项目已达到理想效果，但如何保持并不是件容易的事。我们每一天仍然按照"国优"的标准对整改成果进行保持，时刻准备着接受专家的考评。

　　通过创建工作，大大增强了我们队伍的战斗力，执行力得以更好的体现，团队精神再次得到提炼。在创建过程中，涌现出许多先进事迹。

　　小区业主/住用户在自家门口(特别是公寓楼道内)敬放香炉，这作为民间一种风俗习惯，我们不可以干涉，但这影响了小区外观的整齐和美观;有的业主把衣物、被单等晾晒在公共部位的栏杆上或是楼顶的天台上。事务助理只有通过一次又是一次地上门解释，说服他们把香炉、衣被等收回家里。小区内有的业主/住用户家里喜欢养狗、鸡等宠物、家禽。一到半夜，鸡叫声，犬吠声常常扰乱小区的守静。平时，也常有狗只跑到小区横行无忌，吓得小孩哭叫不停，管理处也因此

　　接到了无数业主/住用户的投诉。对此，管理处采取了以下措施：一是在小区发现温馨提示，要求小区养狗户看护好自家的狗只，并带狗只到防疫站注射狂犬疫苗，领取养狗证等;二是在小区宣传栏张贴相关报纸关于小区狗患的相关报道或是以漫画的形式宣传养狗所带来的不利之处;三是派专职事务助理上门做思想工作，给养狗户讲解小区内饲养宠物必须履行的义务和承担的责任，让他们明白饲养宠物的相关制度，做到按国家相关制度饲养，避免不必要的伤害和损失。有部分业主/住用户从前不知道养狗会有如此大的利害关系，经事务助理和业主委员会的委员耐心讲解，当他们也意识到自己随时将狗放出家门所带来的危险隐患后，有的业主/住用户主动将自己的狗带出小区，有的也已按国家宠物饲养的有关规定小心饲养狗只，给狗只注射狂犬疫苗，狗只出门也小心牵引看护。小区内半夜鸡犬不宁的现象得到了有效控制。

　　提到物业管理，最让人费心的便是管理费的收取。业主拖欠管理费也是很正常的事。物业管理公司稍有不尽如人意之处就会成为业主拒交管理费的理由。今年，由于全市取缔免费车辆运行造成z豪苑小区穿梭巴士穿梭不正常(穿梭巴减少一辆，穿梭次数也只能维持学生上学)，许多业主/住用户不理解，因此拒交管理费。业主委员会在了解管理处的财务状况时得知了此事，主动出面解决，以政府的政策向业主/住用户解释，并向他们说明了管理处所处的难处，得到了业主/住用户的理解，从而也保证了管理费的回收，维护了正常的物服务活动。

　　工程部的员工为了彻底地清洗空调户外机，利用消防保险绳将人从楼顶吊放到适当的位置，再对空调进行清洗。针对小区许多业主/住用户阳台栏杆油漆脱落生锈，开展了"油漆优惠月"活动，为不少业主/住用户提供了物超所值的服务。

　　保安员们不仅做好自身职责范围内的事，还协助其他部门开展工作。路牙油漆，他们硬是不分昼夜地刷。特别是在小区锦湖的清洗过程中尤其表现得出色。湖底沉积的淤泥又脏又臭，他们全然不顾，汗水湿透了衣服、玻璃划破了脚指，但他们一声不吭，在两位部长的带领下把淤泥一桶一桶地从湖底舀上岸，锦湖重现她应有的魅力并还给锦鱼一个清澈明净的家。

　　辛勤的园林工们凭着双手一点一点地捡起绿化带里的石块、纸屑、杂物，手指被刺刺伤，磨出血泡和厚厚的茧。面对本区域半年多的严重干旱。花木一天浇一次水远不能满足需要，而且烈日之下是不可以给花木浇水的。他们只有牺牲业余时间，利用一早一晚的时间给花木浇水，保证花木的生长需要。当人们还是睡梦中时，园林工已在晨曦中拿起了水管;当华灯亮起，人们散步于花香四溢的小区时，有谁会想到，我们的园丁们还在忙碌地给花木浇水……

　　除此之外，我们不难发现一种现象正在z豪苑慢慢地成形。业主/住用户的意识得到了提升，素质也得到了提高。他们许多从不懂物业管理到理解、支持物业管理。大家庭的温馨和谐也随处可以体会到。许多安管员(特别是上夜http://www.daizuoa.com/班的)与区域内的业主们都很熟悉，每当他们早上(业主)出门时，会主动地和安管员打招呼，安管员也很礼貌地回应一声"早上好".有的业主很晚上晚才回到家，手里提了大包小包，也不忘给我们的安管员带一份夜宵。或者，就随口问一句"你们吃过饭了吗?""冷不冷啊?""上班累不累?"就是这第几句平平常常的话语，拉近了大家心的距离。使员工们在这里上班感觉像在自己家里一样温情永远。我相信，这种感觉比月底加奖金还要爽!

　　有一次，客户服务主任在巡查小区时，发现公寓楼一户人家的对联很烂，特别影响外观，就对他家人说可不可以取掉。那家人没好声气地说不行不行，"砰"地一声把门重重地关上，客户服务主任好没兴趣。但他转念又想，张帖对联是中华民族的传统习俗，怎么可以随手扯掉?于是，他带着胶纸来到那户人家门前，小心翼翼地把破烂的对联一点一点地粘帖好。屋里的人听到外面的响声，出门一看，客户服务主任笑笑地说："它太烂了，我把它粘一下。"屋里的人很不好意思："真难为你，到屋里坐坐吧。"就是在这样的小事中，我们用自己的行动感化着身边的人，身边的人也用友好的目光与表情渐渐将我们的心靠拢。

　　创建工作结束了，"全国物业管理示范住宅小区"的考评也顺利通过了，但留给我们的不是一时的欢呼和喜悦。此次的成功已成历史，在我们的工作中，在z物业人的理想中，创建工作不仅仅是为了名誉，更重要的是我们能否切实提高服务水平和服务质量，能否满足顾客不同层次的需求?我们的队伍是否真的得到了锻炼和提升，是否已达到为顾客提供满意服务所必需的人才要求?围绕顾客满意，z物业人还有更长更艰苦的路要走。

篇3:物业服务质量检查工作报告

　　物业服务质量检查工作报告

　　3月15日，16日，我和品质部叶经理对物业公司丽湖花园和信和爱琴居花园进行第一次物业服务质量检查工作。此次服务质量考核标准主要是物业管理评优标准，考核方式是以面谈和现场勘查。本次服务质量检查工作得到了管理处领导和各部门主管的配合，大家本着发现问题，解决问题的目的;实事求是的原则，将此次检查工作顺利完成，现将此次检查结果汇报如下：

　　两个管理处做的都比较好的方面体现在基础管理：

　　1、物业管理处每季度公开一次物业管理服务费用收支情况。(财务部负责统计收支报表交给管理处，管理处将报表上报业委会，业委会负责将报表公布所有业主。)

　　2、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合物业管理有关规定。

　　3、电梯维修保养及时，管理处安排专人负责与电梯维保分包公司联络，跟进电梯的维修保养计划。

　　4、二次供水设施设备，定期请外包公司进行清洗，并达到水质清洗合格标准。

　　5、丽湖花园管理处消防演练组织及时到位。每季度组织一次演练，每半年进行一次大练兵。

　　6、爱琴居花园业主资料和小区竣工验收资料整理、归档、保存妥善，齐全。

　　以上是各管理处做的比较好的方面，但是按照ISO质量管理体系标准要求，

　　管理处各方面的工作还存在很大差距和不足：

　　1、客服中心

　　1)标识管理混乱。丽湖花园主出入口没有小区平面示意图，楼宇标号标志不明显;各管理处办公区域没有明显区域划分标识，办公区域管理混乱;管理人员上班和安全员执勤未穿着统一服装和未佩戴工卡现象严重存在;绿地没有警示标语;设备设施没有明确责任人;设备卡不统一。

　　2)记录表格不统一，设计不科学，填写不规范，存在不填、漏填现象，其中爱琴居管理处《投诉接待记录表》无法体现处理结果和回访情况。

　　3)对于管理处投诉处理及时率、满意率、维修及时率、维修返修率未做统计。

　　4)装修验收存在漏洞。丽湖花园存在某些业主装修验收表，工程部漏签意见的现象。

　　2、工程班

　　1)工程维修班与客服前台沟通不畅，维修不及时。

　　2)有偿维修的操作流程不科学，需要改进。维修人员在维修完毕后，才告诉业主维修的价钱，带领业主到管理处缴交，这样很容易引起价格纠纷，给物业公司造成经济损失。

　　3)设备设施保养、运行检查、巡查记录不全，并且填写不规范。

　　4)设备设施管理制度，操作规范，相关岗位责任书不齐全，并且物业公司没有统一范本指导管理处员工进行操作，导致实际工作的随意性强。

　　5)设备房卫生打扫不及时，灰尘、杂物较多。爱琴居管理处设备房没有配备温度计。

　　6)设备房消防设施及应急灯等相关配套设施不齐全，并且有损坏现象，其中灭火设施检查时间不及时，过期很久。

　　7)丽湖花园监控中心监控器图像不清洗，监控头损坏，联动系统老化。

　　3、安全部

　　1)缺少完整的岗位职责，部门职责。

　　2)安全员巡查记录不规范，需要完善。

　　3)安全员着装不统一，岗位执勤精神不集中，擅自离岗。

　　4)封闭式管理还需要加强，门岗对于外来人员必须及时登记。

　　5)安全管理、车辆管理、消防管理的相关制度虽然有建立，但是不统一，不规范。

　　6)灭火设施设备、器材配置不齐全，信和花园丢失、损坏现象严重。

　　4、清洁绿化

　　1)清洁绿化工作缺少完整的管理制度和监管制度。

　　2)管理处应提高对保洁分包方的监管。

　　5、社区文化

　　1)社区文化单调。

　　2)员工业余生活单调，爱琴居管理处员工吃、住条件需要改善。

　　3)缺少完整、统一的宿舍和食堂管理制度。

　　针对以上检查结果，结合物业公司所属各管理处实际情况，本人对今后品质工作的开展提以下实施方案和建议：

　　建立和完善体系四大步骤：

　　一、培训起步，职能分工;

　　二、汇编文件、试点运行;

　　三、内部审核、正式运行;

　　四、体系维持与提高

　　一、培训起步，职能分工：

　　(一)培训起步

　　A、全员ISO9000基础知识培训。

　　1、培训目的:

　　1)了解ISO族标准的内容;

　　2)了解ISO族标准的基本要求;

　　3)了解ISO族标准的实施办法;

　　4)了解企业推行ISO意义和计划。

　　2、学习内容：

　　1)什么是ISO9000族标准;

　　2)对标准的理解;

　　3)本公司推行ISO9000意义;

　　4)本公司推行ISO9000的计划和要求。

　　3、参加人员：全体人员;

　　B、骨干培训

　　1、培训目的

　　1)了解ISO9000族标准的基本内容;

　　2)领导在质量体系中的作用;

　　3)了解为什么要推行ISO9000;

　　4)要了解如何推ISO9000。

　　2、学习内容

　　1)标准的结构、原理和内容概述;

　　2)重要的质量概念;

　　3)实施标准的www.daizuoa.com指导思想;

　　4)领导作用;

　　5)认证、维护和改进的过程。

　　3、参加人员：各有关部门经理和主管。

　　(二)建立组织

　　A、公司应成立专门工作机构，负责全公司推行ISO9000组织协调工作，作为一个办事核心。应保证：

　　1、所有各有关部门都能参与工作小组。

　　2、有专职人员。

　　3、有骨干力量。骨干人员应对ISO9000有较全面系统的学习，最好有一定相关工作经历。

　　B、管理者代表

　　1、公司应按标准要求任命管理者代表。

　　2、管理者代表应由最高管理者指定;

　　3、管理者代表应是公司管理层成员;

　　4、管理者代表应具有如下职责：

　　1〕确保按照标准规定建立、实施和维持质量体系要求;

　　2〕向管理者报告质量体系的执行情况，以便评审和改进质量体系;

　　(三)现场调查

　　A、调查的目的

　　1、有质量体系与标准的符合性：找出与标准之间差距;找出形成这些差距原因。

　　2、识别确定对质量体系进行修改的内容：

　　B、调查的依据

　　1、质量体系标准：例如ISO9001：2000版标准，

　　2、合同：质量体系应能基本满足各客户的要求，因此，合同应是论断的一个重要依据。

　　3、物业公司现有的基本规定、规程，调查时要检查的内容。

　　4、社会或行业有关法规。

　　C、调查工作的实施过程

　　1、确定调查小组。

　　2、确定调查依据和调查对象。

　　3、制订调查计划，编制调查工作文件。

　　4、现场调查检查

　　1)与现场人员交谈，了解情况;

　　2)检查现场文件和记录;

　　3)如实记录体系运行现状.

　　5、提交调查报告

　　1)不合格报告;-

　　2)调查结论;

　　3)体系文件清单;

　　4)需新编制和修订的文件(清单)

　　(四)职能分工-体系设计

　　A、制订质量方针;

　　B、任命管理者代表主要责任：

　　1、协助管理者确保按标准的要求建立质量体系。

　　2、负责质量体系的实施和维护。

　　3、负责组织内部质量体系审核，向最高管理者报告体系执行情况，以便评审和改进。

　　4、就质量体系方面问题与外部联系。

　　C、设计调整组织机构

　　1、各部门职责应覆盖标准要求。

　　2、各部门有清楚的职责。

　　3、各部门工作之间有合理的衔接。

　　4、职能分工形成书面文件，并经充分讨论。

　　5、应把有关质量的策划、控制、协调、检查、改进工作都反映出来。

　　二、编写文件、试点运行：

　　(一)编写文件

　　A、列出文件清单：-

　　质量手册：手册的构成、职能的分配、组织间接口、手册中要素描述有关支持性文件。

　　程序文件：需编制哪些程序文件、每个程序文件对应标准那个要素、各程序文件之间有无重复、有无遗漏、各程序文件形成的记录、有关支持性文件。

　　工作文件：作业指导书等操作类文件、管理文件、报告和表格。

　　B、明确哪些旧文件作废、哪些保留。

　　C、分配文件编写任务：各部门参与、品管部集中。

　　D、起草文件：工作流程、阐述简捷、语言标准、文件传递。

　　E、文件讨论：内部讨论适用性、外部检查完整性。

　　F、文件批准发布：审核、批准;复印、装订;受控、登记;发布、签收。

　　(二)试点运行

　　A、体系交代：

　　手册：特点、使用、保管要求;

　　程序：特点、注意事项、形成记录、各程序之间接口;

　　工作文件：需要掌握关键问题如何记录，报告不合格品。

　　B、培训：

　　培训：岗位培训;特殊岗位培训考核;管理人员程序文件培训;全员质量方针、目标培训

　　C、试运行：

　　1、补充完善基础工作：边运行，边完善第三层次文件;

　　2、修改体系文件：边运行，边修改不合适的文件;

　　3、作为记录并保存好记录以提供证据。

　　三、内部审核、正式运行：

　　(一)内部审核、管理评审：

　　A、至少进行一次内部审核，组织应制订审核计划、审核清单、审核报告、

　　不合格项的跟踪www.daizuoa.com和监督等有关活动记录和文件应保存完好。

　　B、至少安排一次管理评审，以评价新体系的有效性和适用性。

　　(二)正式运行：

　　通过内部审核、管理评审，对体系文件中不切合实际或规定不合适之处进

　　行及时修改，在一系列修改后，发布第二版质量手册、程序文件进行正式运行。

　　四、体系维持与提高

　　(一)检查现场中问题，不断地改进和巩固。

　　(二)进一步完善体系文件，加强协调监督工作。

　　综上所述，以上是本人对第一次服务质量检查情况的汇报，以及对今后品质工作开展的构想，请领导批示!

　　附件1《品质管理上半年工作计划表》

　　附件2《督导工作规范》

　　序号工作安排时间负责人备注

　　11、全员ISO9000基础知识培训2、骨干培训3月26日-4月6日

　　2职能分工-体系设计A、制订质量方针;B、任命管理者代表主要责任C、设计调整组织机构　4月7日-4月15日

　　3、编写文件A、列出文件清单B、明确哪些旧文件作废、哪些保留。C、分配文件编写任务D、起草文件E、文件讨论F、文件批准发布审核、批准;复印、装订;受控、登记;发布、签收4月16日-5月16日各管理处评选一名兼职督导员，协助品质部开展工作。

　　4、试点运行1、补充完善基础工作：边运行，边完善第三层次文件;2、修改体系文件：边运行，边修改不合适的文件;3、作为记录并保存好记录以提供证据。5月17日-6月17日

　　5、内部审核、管理评审6月18日-6月30日

　　6、正式运行7月1日-

　　7、体系维持与提高

　　(一)检查现场中问题，不断地改进和巩固。

　　(二)进一步完善体系文件，加强协调监督工作。

篇4:小区业委会行政管理情况汇报及下一步工作设想

　　小区业委会行政管理工作情况汇报及下一步工作设想

　　各位代表：

　　本小区是由常州××房地产有限公司于2003年开发建设的市区中心板块高档住宅小区。2005年7月1日起逐步交付使用，包括新都大厦，3幢住宅及会馆商铺在内总计建筑面积为9.8万平方米，总业主户数为550户，根据业主档案清册资料统计，已入住532户。2008年10月8日召开第一次业主代表大会，成立业委会。2009年7月1日前完成物业设施的三方移交，并从此开始实施新的物业管理合同。

　　完成的主要工作情况:

　　⒈在实体物业移交的同时，进行配套设施及资料的移交。这些内容包括：清点收存鹤苑新都小区设备档案及图纸档案105套;清点收存小区公建配套设备设施50套(如：电锅炉，风机，污水泵，监视器，电梯等);清点收存小区工具物品79套(如：对讲机，充电器，台钻，电焊机，空调等);清点收存各类公共部位钥匙45套(如：电梯机房，计量室，电信机房等)。

　　⒉为确保业委会印章使用的严肃性和权威性，制订了印章使用的规定。业委会成立后，在规定的期限内，持相关文件经天宁区房地产管理局审核备案，依法取得印章。并指定一名业委会成员妥善保管，负责司印。印章使用必须填写《印章使用表》，并经业委会主任、副主任批准，司印委员方能司印。

　　⒊从2009年7月1日实施新的物业管理合同。新的物业管理合同确定为薪金制模式，为我市住宅小区的首创形式。具体内容为：为目前物业的基本现况下，在确保常州市四级物管标准的质量上，在服务收费不变的基础上，物业公司按物业收入的5%提取酬金。每月初物业公司提出收支预算报业委会同意后实施，同时审核上月决算，由业委会作出书面审查报告后才能正式记帐。并要求每年度向全体业主进行一次公布。

　　⒋加强实施对外包合同的监督管理。业委会要求外包合同到期前30天，要转入新合同的确定过程，同时实施监督管理。已经到期续订的合同，有安防系统维护保养合同，消防系统维护保养合同分别比原合同下降10%，电梯维保合同下降37%。今后其他外包合同到期续订也要采取各种办法以下降不少于10%的要求压价，以减少成本开支。

　　⒌加强现场监督检查，促进物业管理不断完善。业委会成立后，在组织结构上设置了执行秘书一职(现任执行秘书为z先生)，执行秘书除了每周有三个半天接待业主来访或预约访问业主外，每周还要对保安、锅炉、高配、监控、车库、卫生6个岗位进行二次到岗情况检查。每月要按照《鹤苑新都物业管理月度检查细则》从基本要求、日常管理与服务、楼内公共区域、楼外公共区域、绿化基本要求、水电系统、园区公共部位、消防系统、智能化系统、其他设施等10大板块90项内容进行一次全面检查，并将最终结果作为月度考评依据。

　　各位代表，我们在上述行政管理方面已经开展的工作还要不断地坚持下去，并不断完善，下一步工作设想的重点是：

　　⑴ 要加强制度建设，不断完善制度管理。主要是对实行外包的项目，不能以包管，一定要把制度的落实和检查跟上去。

　　⑵ 开展业主自主参加的工作督查。定时邀请业主自愿参加业委会组织的专项检查。一方面通过加强检查来促进小区不断改善，另一方面让有意愿的业主主动了解我们物业管理的现状，增进交流。

　　⑶ 近期投用业委会办公室，使我们有固定场所经常性和业主联系。同时投用阅览室，为业主之间沟通创造平台。

　　⑷ 升级安全保卫系统，让全体业主享受到高端保安服务，充分体现中心地段高档小区的至尊地位。

　　总之，鹤苑新都小区的建设和完善，必定依靠全体业主，特别是在座业主代表共同关心，共同努力，只有我们持续的付出，我们一定会尽最大可能为创建和谐家园、绿色家园而有所收获。谢谢大家!

篇5:业委会业主代表大会工作报告

　　业委会三次业主代表大会工作报告

　　20**年11月14日一届二次业主代表大会召开以来，业委会在法律法规所确定的范围内，根据业主代表大会的授权，积极作为，努力服务，不遗余力推动z新都小区各项管理工作正常有效运行。现将这期间完成的主要工作汇报如下：

　　一、坚持认真开展日常工作，建立有效业主沟通渠道，随时面对业主意见和要求，履行工作职责。业委会办公室正式建立投运以来，坚持按照每周三个半天(实际大大超过三个半天)的制度规定，接待业主来电来访，接受业主各方面的意见和建议，参与小区管理的协商和督查。使全体业主享有自主管理的归属感，真心实意为大家搞好服务。

　　二、认真履行物业管理酬金制的职责权限，以月度为单位，坚持做好物管费用收支的预算和决算审核，为全体业主当好家，理好财。从2012年7月1日起到2013年12月31日止，物业管理费税前结余总额达117,918.83元;电梯基金从期初的3,946,634.14元，到期末为4,430,620.93元，净增483,986.79元。虽然为此付出了大量业余时间，承担了大量额外工作，责任重大，十分辛苦。但只要是为了全体业主的利益，所有付出是值得的!另外，从无到有创建了新都大厦专项基金，在对新都大厦部分设备进行了专项改造外，至2011年3月31日止，该基金已结余54,050元。

　　三、支持物管处探索开展有针对性的物业管理内容。针对地下车库一度出现乱停乱放的现象，大力支持物管处实行一位一卡的制度，并带头执行。在整治地下车库过程中，也遇到不少阻力，但我们不屈服，不气馁，做到以理服人，公平对待，使得www.daizuoa.com私家车位所有人的权益得到较好保障，乱停乱放的现象也有较大显着的改观。曾经有车辆故意停放在小区主出入口，影响他人出行，为此业委会会同物管处请求警方出面解决，以保证主出入口畅通无阻。为最大限度减少闲杂人员出入，支持物管处门襟管理办法。针对业主出入门禁忘记带卡，宁愿不怕麻烦，由保安人员操作开门，这样避免了任何人员随意电子呼叫开门，提高了安全性。支持物管处进行岗位优化调整，车管员由原来的固定岗位，调整为流动巡回岗位，加强了地下车库巡回检查的力度和频度。

　　四、加强公共公程系统的整体性跟踪管理，保证公共系统运行正常有效。按每半年或一年的频次周期，花费较大的资金，分别对公共用水系统、配电设施、绿化、智能化电子工程、电梯、消防工程进行不间断维护保养，确保公共工程的正常使用。

　　五、支持物管处开展有益小区业主身心健康的文化活动。每年夏季组织小区青少年进行游泳比赛，在对抗竞争中，锻炼青少年的意志和毅力。元宵节组织健身运动，丰富小区业主业余生活。重要节日开展喜庆游乐活动，传承中华文化的古老传统，尊老爱幼。重阳节对老年业主进行慰问，体现人文关怀。邀请业主中的专业人士，对小区环境进行了画面布置，增添了部分美化美饰装置。定期增补绿化，美化小区环境。争取社会支援，添置图书充实小区公共阅览室。

　　六、重视消防安全，努力杜绝隐患。去年上海胶州路11.15火灾发生后，业委会及时向全体业主发出了《关于加强火灾预防，保护生命财产安全的通知》。告知业主要注意学习在火灾火警发生时如何逃生，平时如何注意安全防火。同时组织人员对楼道地下车库的杂物杂项进行了一次彻底的清理。对所有单元的安全防火门进行了修理整配，保证完好。购置了一批消防水枪，进行了全面的消防换药。并在小区大门口的电子显示屏上不间断进行消防知识宣传。

　　七、进行了一系列设备更新。全面更换了一批保安人员的服装;更换了一台复印机和一台传真机;新增了一台16路网络录像机;新增了5个摄像探头，用于弥补死角;更换了一台监控电脑，二台16路硬盘录像机，10个1024g硬盘;对弱电安防工程进行了优化;全面更换了电梯曳引机机油，补足了导轨油，更新了轿厢不间断电源。

　　八、量力而行合理安排零星修造工程。全面改造了地下车库二个主出入口防滑坡道;修造了垃圾房及垃圾车道矮隔墙;全面油漆了小区景观休闲设施，修整补齐了新都大厦、中山路商铺、一幢丁单元的脱落损坏墙面。重建了小区水池边的观景栈道

　　九、做好质保期内住宅的维修保养，确保业主的利益不受损害。截至2010年6月30日为止，为期五年的住宅房屋质保期到期，为此业委会在截至之日前对业主反映的住宅质量问题，进行了全面的登记汇总。在到期之前和到期之后，先后二次致函开发商，请他们实地核查，并履行修复职责。在此期间业委会成员多次和开发商约谈，并组织部分业主前往交涉。最后经友好协商，达成了2甲701等22户(项)业主房屋维修协议(包括修复景观栈道等公共设施)，总价款达到74800元。这是一起由业委会出面牵头，成功协调业主和开发商利益关系的典型案例。

　　十、认真履行职责，确保业主整体利益不受侵害。根据国务院《物业管理条例》第67条规定，对仍然欠交2009年12月31日之前物管费的15位业主分别进行约谈，采用面谈和书信等多种方式进行沟通交流，催交物管费。缴纳物业费是每个业主的义务：物业服务过程是依靠交费业主所交费用支撑。鉴于物业服务过程的持续性和不可分割性，欠费业主同样享受了物业服务，因此事实上侵占了交费业主的利益。对约谈之后话仍然欠费的业主，业委会已书面委托物业公司，按合同申请司法仲裁。坚决以法律手段来维护业主的整体利益不受侵害。

　　十一、在我市所有小区业委会中，率先在网上同步建立z新都业委会工作博客。及时向全体业主和社会各界公开业委会所做工作，接受来自各个方面的监督批评。现已公布了60余份工作文件，总浏览量达1500人次。

　　当前我们小区管理面临着新的形势和新的任务，业委会工作也面临新的挑战。虽然业委会全体成员以做义工的姿态来从事这项工作，但这丝毫不会减弱我们所应肩负的责任。从依法履责的角度出发，我们不得不对小区管理的持续化、长久化过程进行认真思考。下面是我们目前正在思考的需要引起重视的几点问题。这些问题必须在适当的时间，采取适当的www.daizuoa.com措施，来加以应对。

　　一是大多数业主日益增长的生活品质需求与治安形势复杂化和个别业主落后素质之间存在矛盾。有些业主随意从高空扔垃圾，扔狗大便，严重影响小区环境卫生，影响行人安全，具有相当的破坏性;有些业主在单元门厅随意堆放私人杂物，停放三轮车、电动车、自行车，影响其他业主安全出行。而且经过指正，仍然屡教不改。这些坏的习惯显示出顽强的特性，与公共空间中人们必须互不损害、互相尊重的基本要求格格不入。也曾经发生过数次偷盗现象。为此一方面必须加强保安人员的巡回检查，加强技防设施的改造提高;另一方面，在街道、社区和派出所的支持下，专门设立小区警务室，和业委会合署办公，增加安全系数。同时当前我们正在创建省级文明小区，以环境的改变来促进人员素质的全面提高。

　　二是随着通胀形势的持续加重发展，日益增加的管理成本和小区正常运行的刚性开支与多年前设定的固定收费标准之间的矛盾越来越加大。2005年本小区交付使用时，常州的最低保障工资是每人每月690元，2011年已达到每人每月1140元，实际涨幅达65%以上，而且目前正处在加速提高的阶段。随着投运时间的增加，一部分公共设施的老化严重，必须从速整改。新都大厦南幕墙要彻底防漏堵渗;各个单元门前的雨棚玻璃必须全面清理更换;一楼架空层活动场所经多年蒙灰污染，必须进行一次涂层增白;全面购买“电梯安全责任保险”;二层绿化平台加装保安隔栅，等一系列为防止发生各类事故的必要事项，也正在实行或即将执行中。今后随着时间的推移，更大的整改项目必定会发生，对此我们要有清醒认识。

　　三是局部利益和整体利益，个人利益和整体利益的关系在一小部分业主中存在矛盾。一些人把自己与开发商、与其他业主、甚至与社会的其他方面的利益纠葛，作为拒交物业服务费的理由，无视国务院《物业管理条例》的基本精神，肆意侵占交费业主的权益，损害整体利益。一些人贪图自己方便省事，做出一些行为，给他人造成诸多不便。一些人甚至更出格，做出损人不利己的行为…

　　z新都首届业委会正式成立运作以来，委员会全体同仁一致秉持“依法履责，民主决策，志愿服务，接受监督”的共同理念，努力在本小区探索建立更自主更透明的物业管理模式。要求业主做到的，每个业委会成员首先做到;有利于业主整体利益的事情即使只有1%的可能，也一定会100%努力去做。不计报酬，不计得失，面对质疑，问心无愧。敢请全体业主一起拭目以待!

委会工作报告大厦成立